無權處分不動產合同效力是怎麼認定的？

一、無權處分不動產合同效力是怎麼認定的?

無權處分不動產合同是有效的，在債權形式的不動產物權變動模式下，物權變動的合同和物權變動本身是兩個法律事實。無權處分行為在實踐中僅影響債權合同的履行，可能導致物權變動不能順利實現，但與債權合同的效力無關。根據最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

二、無權處分行為的認定是什麼?

(一)無權處分行為首先是財產處分權的欠缺。

所謂財產處分權的欠缺，是指行為人在無權處分他人財產的情況下，而與第三人訂立處分他人財產權利的合同。無處分權(無權處分)主要包括兩種情形：其一是無所有權。以某物為合同標的卻沒有所有權，其權利瑕疵是顯而易見的，如將他人之物出賣，以他人之物出租等都構成無權處分行為。其二是處分權受到限制，這是在有所有權但所有權受限制的情況下實施的處分行為。如未經抵押權人同意，對抵押物的處分等。處分財產的。

權利只能由享有處分權的人行使，無處分權人處分他人財產則構成對他人財產的侵害。即使是對共有財產享有共有權的共有人，也只能依法處分其應有份額，不能擅自處分其他財產。

(二)處分權人是以自己的名義實施了處分他人財產的行為。

效力待定合同是指雖然合同當事人主體資格欠缺，但經有權人追認，可自始生效的合同。主體資格欠缺主要包括三種情形即行為能力的欠缺、代理權的欠缺及財產處分權的欠缺，前兩種情形都是行為人以財產權利人名義與第三人訂立合同，而財產處分權的欠缺，無權處分人須以自己名義與第三人訂合同。無權處分人如以財產權利人名義與第三人訂立合同，則應作為無權代理合同處理。

(三)無權處分行為必須是違反法律的行為。

行為不具有違法性，不構成無權處分行為。如果某種處分行為是在法律規定的情況下而行使的，具有合法性，就不能構成無權處分行為，如法院查封、拍賣、扣押當事人的財產行為。

無權處分不動產行為需要按照上述法律規定的情況來進行合法的認定，特別是對於相關合同的效力，是需要基於雙方達成的一致意見來進行辦理的，只要合同符合法律規定的有效要件，那麼就是合法有效的，與是否具備處分權沒有關係。