買房合同違約金如何計算

司法實踐中房屋買賣違約的情形有很多，違約情形不同，損害賠償的標準也不一樣，主要有有以下幾種，

一，合同無效或者被撤銷解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償損失，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房的是事實，

二、導致商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同返還已付購房款及利息賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，商品房買賣合同成立後，出賣人又將房屋賣給第三人

三、房屋面積不不符的面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的應予支持，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的面積，誤差比在3%以內，含3%部分的房款，由買受人按照約定的價格補足，面積，誤差誤差比超過3%部分的購房款由出賣出賣人承擔，所有權為買受人房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內，含3%不方部分的房價款及利息，由出賣人返還買受人。面積誤差比超過3%部分的房價款，由出賣人雙倍返還買受人。

四、沒有沒有約定違約金條款的，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失可以參照以下標準確定，逾期付款的按照未付購房款總額參照中我人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期內有關主管部門公佈，或者有資格的房地房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

法律依據：《商品房買賣合同司法解釋全文》 第八條

 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。