回遷房增值税如何計算

一、回遷房增值税如何計算?

開發商以現金方式支付拆遷補償款，同時約定回遷户以市場價格購買新房實現的回遷，此種情況開發商銷售新房的行為沒有任何折扣。根據規定，房地產開發企業中的一般納税人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計税方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。因此，選擇一般計税辦法的納税人，則可以按照扣除拆遷補償款後的餘額計算繳納增值税。

產權置換方式即通常所説的面積補償方式，是指開發商直接贈予回遷户一定房屋面積的行為，比如雙方約定可以按照1:1.5的面積比例免費回遷安置。對於免費安置的部分，開發商通常並不支付土地或拆遷的補償費用，可以視為只是提供了拆舊建新的服務，並將新建的地上建築物贈送給了回遷户，因而開發商對置換的部分可按照不含土地的建築成本加成的視同銷售原則計價，這與營業税時的處理規則一致。同時可看出，這一處理原則其實也跟房地產企業一般納税人蔘與招拍掛之後的處理規則一致，因為兩種方式都對土地成本進行了排除。因此，對於開發商以產權置換方式進行的回遷房的安置行為，應按照建築成本×(1 成本利潤率)的組成計税價格確定銷售額;但對於產權置換比例之外的購買部分，則按照現金回購的規則進行處理。

二、買賣回遷房要注意什麼?

業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，並受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過户轉名，這對購買者來説是十分有保障的，不必有其他的擔心。

然而另一種情況，即業主手中只有發展商的回遷協議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過户和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來後才能做真正的過户交易。

綜上所述，回遷房是開發商用於拆遷户安置的，拆遷户可以選擇產權置換的方式拿到回遷房。回遷房增值税的計算要具體情況具體分析。如果是實行貨幣補償的，開發商應該在扣除拆遷補償款後，用銷售收入計算增值税。一般來説，回遷房也和普通商品房一樣，有房產證，可以自由上市買賣。