物業費糾紛業主如何舉證？

一、物業費糾紛業主如何舉證?

在向業主催交物業費訴訟中，業主所需要提出的證據，一般來説分為兩大類，一是證明公共區域服務不到位的證據，二是因公共區域服務不到位而給業主自身造成損害的證據。具體到的物業服務合同糾紛中，業主可以向法庭舉證的證據，主要有以下幾種：

1、反映園區環境的照片、視頻錄像

照片可能是很多業主第一時間的所能想到的。照片雖然能夠反映一些情況，但是照片本身具有一定的缺陷，照片的拍攝僅僅是一個瞬間，而物業服務則是一個過程，甚至説可以是以一個長時間的過程，因此照片的證據功能十分有限。而相比照片而言，視頻資料則有了進一步的優勢。視頻資料是由一組動態的畫面所組成，而視頻也只能反映一段時間的問題，證明效力也不是十分強。除非可以提供長時間全年的視頻資料。但這對業主來説，則是十分困難，因此，照片、視頻資料是在實在無法提供其他證據的前提下，才使用照片、視頻作為證據。

2、行政部門的處罰、責令整改的處理文書、文件、通知等

行政部門基於城市行政管理和公共利益的需要，會對物業公司是否遵守行政法規規定進行監督和檢查。例如:物業公司在小區內的違章搭建的、城管部門會對物業公司進行處罰;消防設施未進行檢修，不能政策運行的，公安消防部門會對物業公司進行處罰;電梯、機械車位等特種設備，未進行年檢或維保不到位存在安全隱患的，市場監督管理部門對物業公司進行的處罰;物業公司擅自毀綠的，園林綠化部門依法進行的處罰;此外，還有類似城市聯合執法，創建文明衞生城市大檢查作出的處罰等待。

3、網上投訴、諮詢、建議，被行政部門核實給業主的反饋、回覆

很多城市的政府部門都開通了網上的市民熱線、市長信箱、市政直通車等，目的在於接受百姓投訴，徵集百姓意見，反映社情民意等。對於老百姓反映的生活、工作、生產中的難題、建議、諮詢、投訴等進行及時的處理，化解矛盾，往往會針對的百姓的反映的問題進行回覆、反饋。而這些回覆、反饋都是經過調查核實的回覆，對於業主反映的物業服務的情況，如衞生、保安、電梯、消防、車位等問題，往往都會通過網上予以回覆反饋，而這些回覆反饋，恰恰能夠記載着物業公司在日常中的物業服務情況。

4、公安部門的報警記錄，處理決定等

此類證明主要是因業主的財產在公共區域被盜，或者因為公共設施如圍牆、監控、門禁因物業服務問題而出現的嚴重缺陷，導致違法行為利用這類缺陷而實施的違法犯罪行為。最終被公安機關進行調查或處理的情形。由於物業公司未能按照合同約定對相關設施設備進行維護保養，導致設施設備出現重大問題，而無法發揮正常的功能，雖然犯罪違法行為並非物業公司所實施，但客觀上，業主的財產受損也與物業公司未能盡到物業服務義務有關，因此也應當盡一定比例的責任。如果相關的報警記錄、處理決定等內容中可以證明上述因物業服務不到位而造成業主財產受到損失事實的證據，是可以作為證據提交法庭證明業主自己的主張的。

5、業主委員會，物業公司的通知、公告

業主委員會負有對物業公司的物業服務進行監督的職責。在監督的過程中，如有物業公司存在提供的物業服務出現不到位或者過錯行為，業主委員會一般會要有要求整改通知，公告，聯繫單等的資料，而這類資料的內容則就可能會顯現出物業服務未達到合同標準的情形存在;而在一些物業公司的公告、通知中，有時也會發現物業公司的存在過錯的情形，例如：將綠化改建車位，將物業用房作為商用，停用電梯等等。而此類事項物業公司是無權作出決定的，也並非公示通知一下就算作徵求業主同意了，恰恰反正了物業公司在物業服務中存在的過錯的情形存在。

6、報紙、電視、網上媒體等新聞報道

在一些新聞報道中，也能夠反映出物業服務不到位或存在重大缺陷的情形。例：小區的長期違章搭建被業主向新聞媒體曝光，發生火災，而消防設施癱瘓導致消防部門救火受阻，電梯故障導致人員受困等情況而被媒體曝光。很多事情的發生看似偶然，實質上與日常管理和設施設備是否盡到維護義務有關。而新聞報道中所被核實的事實，如果能夠證明物業服務不到位的，也可以作為反駁物業服務存在質量問題的有利證據。

此外，根據法律規定，業主還可以通過申請法院現場勘察的方式，由法院對小區的物業服務環境、綠化、設施設備維護等情況進行現場勘察，製作現場勘察筆錄，以證明小區的物業服務情況。

二、物業要求支付物業費時怎麼進行抗辯?

業主被物業公司的起訴到法院後，常見的幾種常見情形和抗辯理由：

1、房屋質量不維修問題的抗辯

這裏房屋質量有些前期開發商遺留下來的房屋質量。按照法律規定，房屋質量是有質保期的，除了主體工程外，一般不超過五年。不少業主對房屋質保期並無太多的概念，認為房屋出現了質量問題，物業公司就應該及時地維修。而物業公司則認為質保期的內的房屋質量問題，業主們應當要求開發商承擔維修保修責任。對於物業公司的態度，業主則認為，既然付了物業費用，物業不維修，自然不會支付下一期的物業費。物業費的糾紛由此而產生。那麼房屋質保期內的維修責任是應該向開發商要求維修呢?還是應該向物業公司要求維修呢?

2、物業服務質量不合格的抗辯

這裏又分公共設備設施故障，衞生保潔，消防安全，違建嚴重等問題，首先，設施設備故障：比較典型的如電梯，由於維保不到位或者降低維保等級，致使電梯故障頻繁，有些甚至脱審或未審而導致有些業主受困。而業主向物業公司反映，得到態度冷淡，又不能及時地得到解決。因此業主以拖欠物業費的方式而作為自己的抗議方式。其次，衞生保潔，很多小區由於衞生保潔次數減少，或者垃圾清運不及時，導致小區環境髒亂差，特別有些衞生影響到業主自身的，則業主也會以不交物業費的方式進行抗爭。

消防安全，消防問題則是關係到生命安全的大事，但很多物業公司為了減少成本開支，降低維保標準，以致消防管網癱瘓。業主也會因此拒交物業費，園區內違建嚴重，而物業公司又以自身不具有執法權為由拒絕業主的訴求，因此，業主也會以此拒交物業費。對於此類物業服務質量不合格，未達標的。業主的抗辯理由思路，根據《物業服務合同》的約定，對照《物業服務合同》約定的內容和標準，逐條地陳述出物業公司在物業服務合同履行上存在的問題和不足。

3、車輛財產被損、被盜等致使業主財產受損

如家中財物被損、被盜，車輛被損，電動車被盜等財產性損失，物業公司稱，這是第三人所為，又不是物業公司損壞的、也不是物業公司讓他來偷的，與物業公司無關，業主應當報警處理。業主們則認為，雖然物業公司不是直接的行為人，但是對於公共秩序的維護也是在物業服務合同裏的，特別是小區的門禁、監控攝像是癱瘓的，有的圍牆是殘缺的，，安裝這些設施和圍牆的本質是就是為了防止不法分子進入或者以便查找違法者的，現在卻是癱瘓的。

這裏抗辯理由是，雖然業主的財產損失，物業公司不是直接的責任人，但是基於物業服務合同的內容，物業公司具有對小區內公共秩序的維護和對門禁、安防、圍牆等安防設施維護的義務，物業公司在合同義務範圍內，未盡到安防設施維護的義務，致使其癱瘓的，也應當承擔責任。

在發生物業糾紛之後，若是糾紛當事人選擇採取向法院起訴的方式來處理糾紛，那麼在起訴之前是需要收集與物業糾紛相關的、對自己有利的真實性證據性材料，這是由於法院在受理糾紛之後，一般會要求案件當事人進行舉證。