房屋租賃合同效力怎麼認定?
(一)審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。
但只要法律法規沒有禁止出租的房屋,都應是可以出租的。建設部1995年以第42號令發佈的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬於違法建築的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押,未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三)審查是否進行過登記備案。
1994年的《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之,非經登記備案,未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的,應是規範房屋租賃市場和確保國家税收之策。有人認為,房屋租賃登記制度沒有存在的必要了,經濟的發展和交易日益頻繁,一切交易手續應越簡便越好,登記制度會制約交易的進行。此論迴避了房屋的特殊性,房屋作為不動產有其自身的特徵,與一般流通物不同,房屋交易應有權屬登記備案,房屋租賃作為房屋所有權中佔有權及使用權出讓,當然也應予以登記備案。還有人認為,現行合同法在規範租賃合同內容及出租人義務時,並未出現關於提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。鑑於低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相牴觸,以及新法吸收舊法的原則,房屋租賃可以不進行登記備案。這種説法似乎有道理,但分析一下也站不住腳。合同法關於租賃的規定僅是範指而已,包括房屋,也包括其他財產的租賃。但房屋的租賃,作為一種特殊財產有特別法規來規定,並不違背法理。特殊法效力大於一般法效力,因而合同法與房屋租賃專門法規同時調整房屋租賃法律關係時,優先適用房屋租賃專門法規。實際上,合同法無對租賃要辦理租賃登記手續的規定,並沒有否定有要求辦理租賃登記手續的必要性,也不存立法價值的牴觸問題。所以,筆者認為,沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的,租賃合同是無效的。
(四)審查房屋租賃合同的內容是否合法。
因其滯納金過高,導致滯納金的約定無效。有人認為:只要出租房屋不存在法律、法規所禁止出租的情形,承租人應當參考中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外,還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動,若是,則在出租人明知情況下,租賃合同無效。
-
父母買公租房是不是可以繼承
律師解答:不能。律師解析:公租房不是遺產,不能繼承。1、父母去世後,公租房不能作為遺產繼承,但與父母共同居住的人可以在租賃期內繼續承租。2、對於公租房,承租人享有的是使用權而非所有權,因此對於法定繼承人而言,法定繼承人可以繼承公租房的使用權,當時沒有所有權。法...
-
一直不交房多久可解除合同
律師解析:一直不交房多久可以解除合同:根據《中華人民共和國民法典》合同有約定的依約定,沒有約定的可以先催告交納,承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。法律依據:《中華人民共...
-
民法典租賃合同的租金逾期應該如何認定
律師解析:如果承租人沒有按合同約定的期限交付租金的;認定為租金逾期支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。根據相關法律的規定,承租人應當按照約定的期限支付租金。...
-
公有住房能出租嗎
律師解答:不可以。律師解析:公租房不可以轉租或出租。承租人有下列行為之一的,應當退回公共租賃住房:1、轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的;2、改變所承租公共租賃住房用途的;3、破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房,拒不恢復原狀的;4、在公共租賃住房內從事...