房屋租賃糾紛案例

案情簡介：史某租賃尹某門臉房一套，合同約定該房屋用於餐飲店，並約定了租金和付款期限等條款。合同簽訂後，承租人史某開始裝修，遭到小區多名業主和物業公司的阻攔，説市政府有明確規定，小區的底商不可以經營餐飲店，會污染環境。史某隨即向市政府有關部門進行諮詢。市環保局告知，市政府確實有規定，説城鎮建成區內按規劃屬於居民住宅的房屋不得改作或者租賃給他人用作能夠產生噪聲、振動、油煙、粉塵、異味的飲食、娛樂行業的經營活動用房。否則，辦不了環評，也領不了營業執照。眼看經營無望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返還合同款項，尹某拒絕。於是史某將尹某告上了法庭。

法律解析：本人作為原告承租人史某的代理人蔘與訴訟。庭審中，出租人的代理人認為，市政府的規定太隱蔽，雖然頒佈，但長期壓在領導的辦公桌底下，沒有其他人知道，出租人根本不知道有此規定的存在。另外，如果合同要解除，承租人也有過錯，承租人在租賃房屋前應當對相關的法律風險進行充分的考慮和諮詢，不能在籤合同前什麼都不管，而等到出問題了，全把責任推到出租人身上。

對此，作為原告承租人的代理人，我的答覆是，首先，法律法規一經頒佈，就推定全體公民都知曉，被告不能以自己不知道該法規免除自己的責任。其次，關於該合同解除的原因及產生的責任到底由誰來承擔，到底是原告承擔或是被告承擔，或是雙方按過錯分擔，不是某個人説了算，而是法律説了算，《民法典》（自2021年1月1日起實施）第708條規定明確規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”，可見，在租賃期間保證出租物符合合同約定的用途，屬於出租人的義務，而不屬於承租人。以上兩點代理意見，法庭當庭予以採納。

關於合同的解除問題，按照《合同法》第52條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

上述法條第五項規定，只有違反法律和行政法規的合同才是無效合同。而本案中，涉及到的違反條款既不是法律也不是國務院的行政法規，而僅僅是河北省政府的文件和廊坊市政府的文件。很明顯，不能依據這兩個文件對該合同提出無效的訴訟請求。於是，我們選擇了主動解除。《合同法》94條第四款規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。我們認為出租人的違約行為不能實現合同目的，屬於根本違約行為，據此，原告有權解除合同。接下來，順利成章，我們找被告談，被告不同意。我們就給被告發郵件，考慮到被告會拒收，我們直接在郵件的封面上註明“解除合同”字樣。果然，被告拒收。可是，拒收説明你還是看到郵件了，只是主觀上不想接收而已，説明郵件到達了，解除合同的通知送到了，合同解除了。

接下來，又考慮到被告有一項權利，即對解除合同的通知提出異議的權利。《合同法》第96條規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”根據這項權利，如果被告接受了解除合同的通知郵件，不同意，他應該起訴我們，我們就省訴訟費了，如果不起訴我們，置之不理，最長三個月後，再提異議法院就不會受理了，當然這個時間可以由原告確定，例如給五天或七天。最後，被告一直沒搭理我們，直到三個月後我們起訴他們，要求返還合同款項。這時候，被告代理人在庭上竟然還説看看一起把房子租出去，以減少損失。我明確告訴他，合同在去年10月28日已經解除了，租不租房子是你們自己的事兒，跟我們早都沒關係了，被告聽到後一臉的愕然!

此案近日宣判，我方勝訴。