個人轉租房屋該怎麼繳税

一、個人所得税方面：國家税務總局下發的《關於個人轉租房屋取得收入徵收個人所得税問題的通知》(國税函〔2009〕639號)規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬於個人所得税應税所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得税。

文件還規定，取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得税時，從該項轉租收入中扣除。

文件對財產租賃所得個人所得税前扣除次序作了調整：

1.財產租賃過程中繳納的税費;

2.向出租方支付的租金;

3.由納税人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用;

4.税法規定的費用扣除標準。

二、需要注意的是，根據財政部、國家税務總局《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關税收政策的通知》(財税〔2008〕24號)規定，對個人出租住房取得的所得減按10%的税率徵收個人所得税，文件強調對“個人出租住房”減按10%的税率徵收個人所得税，這與財政部、國家税務總局《關於調整住房租賃市場税收政策的通知》(財税〔2000〕125號)規定並不矛盾。

財税〔2000〕125號文件規定“個人出租房屋”取得的所得減按10%的税率徵收個人所得税，即個人將承租住房轉租取得的租金收入，也應減按10%的税率徵收個人所得税。此外，符合規定的修繕費每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元的部分於次月按本原則繼續抵扣，直至扣完為止。個人出租房屋取得的所得，以每次(月)取得的房屋租賃收入扣除税費標準後的餘額為應納税所得額。

三、營業税及其附加方面：對個人取得的房屋轉租收入，國家税務總局《關於營業税若干問題的通知》(國税發〔1995〕76號)第五條規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬於租賃行為，應按“服務業——租賃業”項目徵收營業税。同時按所在區域的徵收率徵收城建税和教育費附加。

在財政部、國家税務總局《關於營業税若干政策問題的通知》(財税〔2003〕16號)中，對融資租賃行為是按照差額計徵營業税，但是對於房屋轉租行為是否也可以按差額徵收營業税，目前還沒有規定，所以仍需按全額繳納營業税。

四、需要注意的是，根據財税〔2008〕24號文件的規定，從2008年3月1日以後對個人出租住房，不區分用途，在3%税率的基礎上減半徵收營業税，其他房屋租賃仍按5%税率徵收營業税。而且，根據《營業税暫行條例實施細則》的規定，各省級税務機關可在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區個人房屋租賃適用(營業税)的起徵點。如江西省的起徵點是1000(含)元，納税人的營業額未達到規定的營業税起徵點的，免徵營業税。納税人營業額達到起徵點的，應按營業額全額計算應納税額。上述政策對轉租房屋的個人納税人來説，同樣適用。