購房人如何違約解除購房合同
一、購房人如何違約解除購房合同
解除購房合同時,由於涉及三方當事人、兩個合同,因此在空間操作上無法同步進行,就會出現時間上的先後順序問題。從實際行為上,我們可以設計出多種可能的選擇方案,目前較為普遍的有以下幾種:
1、消費者先與開發商解除買賣合同,然後取回首付款,再與銀行解除借款合同,然後由開發商歸還銀行借款。
2、消費者先與開發商解除買賣合同,然後再與銀行解除借款合同,然後取回首付款,最後由開發商歸還銀行借款。
3、消費者先與開發商解除買賣合同,然後由開發商歸還銀行借款,再與銀行解除借款合同,最後取得首付款。
為了使消費者最大限地免除風險,在開發商不會破產的前提下,我們認為在實際操作時可以通過以下程序進行:
1、消費者首先與開發商簽訂一個補充協議,這是一個附條件的關於解除買賣合同的補充協議。
2、消費者再與銀行簽訂一個補充協議,也是一個附條件的解除借款合同的補充協議。
3、開發商歸還銀行借款,消費者與銀行簽訂的協議中確定的條件出現,消費者與銀行的借款合同解除。
4、開發商歸還消費者的首付款,並協助辦理消費者退房的各種相關手續。
二、怎樣解除購房合同
1、買賣雙方一旦簽訂了購房合同,儘量不要悔約,避免不必要的損失。
《民法典》第六百一十一條標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的,不影響因出賣人履行義務不符合約定,買受人請求其承擔違約責任的權利。
2、一旦出現確實因為相關原因需要悔約時,必須與對方協商,並取得對方的同意,同時承擔相關約定的違約責任。且最重要的一點是,一定要及時簽訂書面解除合同協議,如果是通過中介機構辦理的,必須三方到場,共同在書面解除合同協議簽字後方可生效。
3、簽訂書面解除合同協議時,必須要對合同失效的時間、合同名稱、合同編號以及需解除的具體部分等進行明確的約定,雙方或者三方簽字後生效。
4、如果出現某一方確實因為身在外地等個人原因,無法到場簽訂書面解除合同協議的,徵得對方同意後,可以出具書面委託書委託他人辦理,但這裏必須提醒另一方,在條件允許的情況下儘可能尋求途徑核實委託書的真偽,提高警惕,以防受騙。
5、如果雙方就悔約以及簽訂書面解除協議等事宜已經協商妥當,並有了口頭約定,那麼為了更好保護自己的權益,應採取適當的手段,比如留下錄音、傳真件等證據,以防日後產生糾紛,起到保護自己利益不受損害的作用。
上文可知,如果開發商存在上面提到的違約行為,購房者是可以要求解除購房合同的。但由於這件事並不是一個簡單的問題,也不是隻要開發商違約就能退房的,當事人還是需要好好溝通,才能處理好這些問題。
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