商品房預售滿足哪些條件
一、商品房預售滿足哪些條件
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款規定:“商品房預售,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。”
《城市商品房預售管理辦法》第五條規定:“商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期。”
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:“商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,取得《商品房預售許可證》。”
根據上述規定,房地產開發企業預售商品房應當按照規定領取商品房預售許可證,同時要符合交納全部土地出讓金,取得土地使用證、建設工程規劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件。
二、購買的預售商品房能否轉讓,程序如何?
預售商品房再轉讓的前提條件,商品房預售合同的雙方當事人,經有關主管部門辦理了有關於續後,在預售商品房尚未實際交付前,預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人,辦理了轉讓手續的,認定轉讓合同有效。轉讓預售商品房的,首先《商品房預售合同》應在有效期之內,在具備這一前提條件後,按照有關商品房轉讓的規定,辦理程序如下:
(一) 轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同(一式兩份),合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓方的權利和須承擔的義務等內容。其中,轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經開發企業認可、簽字蓋章。
(二) 轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同並符合規定的,經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》,報當地房屋主管部門審查。
(三) 交易管理部門對批准轉讓的,通知轉讓雙方繳納印花税。其中兩份印花税的正本由轉讓方與受讓人各執一份,副本由開發企業、交易管理部門各執一份。轉讓方所持有的預售契約正本移交給受讓人,待房屋正式交用後,憑此件辦理過户手續。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉讓的,應通知轉讓人。
開發商開盤售房,就要求先取得預售資格,否則就是違法銷售,需要承擔法律責任。從實際情況來看,大多數時候預售的商品房價格都是比較低的,而這也成為購房者追捧的原因之一。當然,拋開價格因素,購房者也要特別注意預售商品房可能存在的法律風險,不能一味的追求低房價,而不顧可能給自身帶來的風險。
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