開發商預售商品房要注意什麼問題

房地產開發企業取得商品房預售許可證後，才能按照程序進行商品房預售。商品房預售的程序如何?為了防止購房者的權益受到侵害，購房者最好了解清楚此時有哪些要注意的問題。下面本站小編就來告訴大家開發商預售商品房要注意什麼問題。

一、商品房預售的程序：

(一) 訂立預售合同。房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照市房地局制定購房示範文本，與預購人訂立預售合同。

(二) 預售合同的登記備案。房地產開發企業和預購人應當在預售合同生效後，將其送交房地產交易管理機構。對不符合規定條件或者手續的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人;對符合規定條件和手續的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規定登記備案。預售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產登記機構移交預售合同之日起5日內完成，並由房地產交易管理機構書面通知當事人領取經登記備案的預售合同。

(三) 預售款的收取。房地產開發企業根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產開發企業收取的商品房預售款，應當專項用於所預售的商品房建設。

(四) 辦理預售的商品房過户手續。預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記並取得房地產權證書後，與購房人向房地產交易管理機構提出過户申請，辦理房地產權利變更登記。

在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建築設計變更、建築面積變更等，應當簽訂補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過户手續應當一併向房地產交易管理機構提供。

二、開發商預售商品房要注意什麼問題

對於期房購買，我們不能在購買時看到房子的樣子，只能看到廣告宣傳資料，樣板間，沙盤等等，而這些都不是將來出現糾紛時能夠作為法律依據的事項。所以在商品房預售時，重點要放在審查開發商資質和簽訂預售合同上。

開發商進行商品房預售，應當符合下列的條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

只有符合上面四個條件的開發商才能夠進行商品房預售。

三、其他注意事項：

隨着現在房地產市場越來越大，開發商也越來越多，所以購房人選擇的餘地也越來多， 預購人應選擇資質可靠，經營規範、 商業信譽良好的開發商作為交易對象， 不要因為商品房的價格便宜就匆忙籤合同， 遭受欺騙。在審查開發商資質時要注意以下三點：

(一)要注意審查開發商的《商品房預售許可證》和《國有土地使用權證》，開發商享有使用權的土地的具體範圍、自己將要購買的商品房是否坐落於該範圍之內;

(二)審查開發商的《建設用地規劃許可證 》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》， 防止自己預購的商品房因上述證件的缺乏而面臨不能開工的風險。

(三)除對有關證件進行查驗外， 預購人還應到開發項目所在地的縣級土地行政管理部門查閲預購商品房所在土地的權屬登記狀況， 以防止該土地上已被抵押，致使自己的權利不能實現。

綜合上面所談到的問題，由於目前我國相關的法律保護制度不完善， 商品房買賣又涉及專業的法律問題，所以特別提醒購房者在商品房預購過程中提高警惕性， 最好能夠做到事前防範，在看房前諮詢我們本站網站專業律師或者請律師陪同籤合同，把風險降到最低。