購買者收房前必須弄清的事項有哪些?
房產買賣糾紛中,很多都是由於購買者收房前沒有注意商品房的有關信息導致的。那麼,購買者收房前必須弄清的事項有哪些?購買者收房前需要查驗房屋的哪些方面呢?購買者收房時,怎麼才能避免出現相關的房屋買賣糾紛?
一、鑰匙和房子 有了這兩樣算不算收房?
還得有三書一證一表和消防驗收
大足的劉先生等人高高興興去收房,卻沒拿到合同約定的兩書一證,為此納悶不已:“只拿到鑰匙,這能算收房嗎?”近日,經過重慶市大足區人民法院調解,開發商自知理虧,只得支付逾期交房違約金11萬餘元。
2010年5月,劉先生等人先後同當地某開發商簽訂商品房買賣合同,合同約定當年底交房並書面通知,驗收交房時開發商應提供《新建商品房質量保證書》、《新建商品房使用説明書》、《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》(簡稱兩書一證),如果開發商不能按期交房,將按日支付已交房款萬分之一的違約金。
到了交房時間,開發商僅通知購房户到物管處領取了交房鑰匙,並未發出書面通知和簽署商品房交接單,也未向購房户出示兩書一證。這讓劉先生等人納悶不已。
2011年5月30日,開發商才提供了兩書一證。劉先生等14名購房户認為,開發商晚了5個月交出兩書一證,屬於逾期交房,2013年初向大足區法院起訴,要求開發商支付違約金。開發商卻認為,2010年底通知購房人領取新房鑰匙時,他們並未提出異議,這是對交房條件的認可。這是一種事實的交付行為,不存在逾期交房。
沒有按期提供兩書一證,也算逾期交房。法官調解後,該系列案件當庭裁判,開發商支付這14名購房户逾期交房違約金111240元,並當庭兑現。
接房要看三書一證一表
根據國務院頒佈的《城市房地產開發經營管理條例》規定,如今購房者接房時一定要查看三書一證一表,齊全後才能接房。
三書是指《住宅質量保證書》、《住宅使用説明書》、《建築工程質量認定書》。一證是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。一表是指《竣工驗收備案表》。
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍的承諾;《住宅使用説明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標;《建築工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證;《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收憑證;《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料。
另外,根據《消防法》,樓房必須經過消防驗收,才能交付使用。
二、 樓房長胖長高 遭罰款後還賠業主嗎?
嚴重超規不能排除開發商的民事責任
很多購房者認為,接房完成後就可以安心入住了。其實,接房後也可能會遇到問題。江北區某樓盤規劃建設2.7萬平方米,最終卻建成3.4萬平方米,業主接房後以小區環境、生活舒適度、房屋價值降低為由,向開發商索賠。日前,重慶市第一中級人民法院判開發商賠償業主損失近萬元。
2011年4月11日,黃某在江北區購房了一套商品房。根據規劃部門的審批,該小區規劃許可面積為27000餘平方米。然而,開發商在建設過程中,不但增加了樓層,還增加各樓層面積,最終使該小區建築面積達到34000餘平方米,超出審批近7000平方米。當地建委查出開發商違規後,對其罰款745萬元。
2012年底,業主黃某將開發商告上法庭,要求開發商就違規超建行為給業主造成的損失進行賠償。開發商卻表示,違規超建已經受到行政處罰,就不該對業主承擔民事責任。
一審法院審理後認為,開發商違規超建行為在被行政處罰之後,是否還需對業主承擔民事責任,司法實踐中存在一定的分歧。具體到本案而言,開發商違規超建面積近7000平方米,佔規劃許可面積的近四分之一,屬於嚴重超規模建設,對業主居住環境和舒適度造成的損害是客觀存在的。本案中,行政處罰並不排除開發商的民事責任。據此,一審法院判決開發商賠償業主黃某9700餘元。開發商不服,2013年7月上訴。重慶一中院日前維持原判。
-
購房合同裏的補充協議有效嗎
律師解析:購房合同裏的補充協議:1、購房合同可以有補充協議。2、當雙方當事人具有民事行為能力。2、意思表示真實。3、並且購房合同補充協議內容不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗時,購房合同裏的補充協議即為有效。法律依據:《中華人民共和國民法典...
-
房產證沒下來的買房合同怎麼籤?
律師解析:房產證沒有辦下來是不能進行產權過户的,如果要出售,只能是由買賣雙方簽下合同,等房產證辦妥後才能進行過户。房產的交易是以產權的過户為界線,沒有過户的產權原則不屬於買方,自然就不會有保障,相對而言,買方的風險較大。法律依據:《民法典》第二百一十一條當事...
-
因房價上漲開發商不想交房怎樣處理
律師解析:因房價上漲而不想交房的,開發商的行為是屬於合同違約,如果不交房要承擔相應的責任。業主完全可以選擇等待,並要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任。房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房...
-
開發商逾期一年未辦理房產證怎麼處理?
在現實生活中,簽訂完買賣合同,交完購房款後不一定房屋產權就屬於我們自己。我們還需要開發商協助辦理了房產證才意味着房屋產權真正掌握在我們自己手裏。一般購房合同裏面都會規定開放商協助辦理房產證的時間,如果開發商未在規定時間內幫助業主取得房產證就是逾期...