一房二賣應當如何去處理?
房屋買賣2.74W
律師解析:“一房二賣”是指房屋的所有權人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人,就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律並沒有明確禁止一物二賣,並沒有因一物二賣而當然否定合同效力,只要合同具備法律規定的有效要件即合法有效。
也就是説,這兩份合同如果沒有法律規定的合同無效情形的,均為有效的合同。即,並不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同,房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來,房主“一房二賣”將產生兩份合同義務,任何一份合同不能履行的,都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的,應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋及買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位,但惡意辦理登記的買受人,其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。
一房二賣,指出賣人先後或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。買受人均在不知情的情況下與出賣人簽訂合同的,一房二賣情況下,房產歸屬有以下規定:
1、若兩份合同都沒有辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況,屬於兩份合同均處於未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。即哪一份合同簽訂的日期在前則能優先擁有房屋的產權,即先簽訂合同的一方可以優先獲得房屋的產權;
2、兩份合同都沒有辦理登記,其中一份合同已將標的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行,體現了賣房人的意願,這種履行也是合法履行,這時,已經接房的一方就可以獲得房屋的產權,而不論簽訂合同的先後順序;
3、兩份合同中一份已進行了過户登記,另一份未作過户登記,(不管房屋是交付了哪一方),那麼已經登記的一方取得了房屋的產權。因房屋的過户登記是物權變更範疇,按照物權優先於債權的原理,先辦理登記的,在所有程序上籤訂的合同都能被確認的效力,而未辦理登記的,只能選擇向賣房人要求賠償。法律依據:《民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源,所有權可以不登記。
也就是説,這兩份合同如果沒有法律規定的合同無效情形的,均為有效的合同。即,並不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同,房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來,房主“一房二賣”將產生兩份合同義務,任何一份合同不能履行的,都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的,應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋及買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位,但惡意辦理登記的買受人,其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。
一房二賣,指出賣人先後或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。買受人均在不知情的情況下與出賣人簽訂合同的,一房二賣情況下,房產歸屬有以下規定:
1、若兩份合同都沒有辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況,屬於兩份合同均處於未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。即哪一份合同簽訂的日期在前則能優先擁有房屋的產權,即先簽訂合同的一方可以優先獲得房屋的產權;
2、兩份合同都沒有辦理登記,其中一份合同已將標的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行,體現了賣房人的意願,這種履行也是合法履行,這時,已經接房的一方就可以獲得房屋的產權,而不論簽訂合同的先後順序;
3、兩份合同中一份已進行了過户登記,另一份未作過户登記,(不管房屋是交付了哪一方),那麼已經登記的一方取得了房屋的產權。因房屋的過户登記是物權變更範疇,按照物權優先於債權的原理,先辦理登記的,在所有程序上籤訂的合同都能被確認的效力,而未辦理登記的,只能選擇向賣房人要求賠償。法律依據:《民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源,所有權可以不登記。
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