購買農民小產權房遭遇拆遷怎麼辦？

一、案情簡介

原告（被上訴人）：鄭某被告（上訴人）：陳某陳某與原下梅林某村村民鄭某於１９９８年４月簽訂一份《集資興建樓房合同》，約定：鄭某提供其擁有的深圳市福田區下梅林某村某號宅基地上所建房屋一棟五層，佔地面積約為３００平方米，由陳某負責提供資金拆舊建新，雙方合作興建五層樓房一棟共15套房屋，由陳某分得其中四至五層的６套房屋，該６套房屋使用權和產權均歸陳某所有。合同簽訂後，陳某向鄭某支付了集資建房款60萬元。房屋建成後，陳某取得了上述６套房屋，但未取得相應的產權證書。２００７年初，因政府市政規劃需要，該棟樓房須進行徵地拆遷，房主將按照政府制定的補償標準取得鉅額補償，鄭某遂向人民法院提起訴訟，請求法院確認雙方簽訂的《集資興建樓房合同》無效，並由陳某返還涉案６套房屋。

二、辦案思路及心得

購買小產權房有風險近幾年，由於城市商品房價格節節攀升，不少購房者把目光瞄準了農村集體土地上建造的住宅——“小產權房”。在深圳，尤其在關外，由於價格低廉需求旺盛，小產權房銷售甚至形成了開發、銷售、廣告代理、二手中介等一個完整的產業鏈。但由於小產權房在產權問題上面臨着種種不可避免的法律法規及國家政策的限制，因而也引發了不少矛盾糾紛，購房者必須對其存在的交易風險引起重視。“小產權房”主要是指在農村、城郊等農民集體土地上建造的房屋。我國法律規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，所謂“小產權房”，主要是指在農村、城郊等農民集體土地上建造的房屋，因無法像市場上普通商品房一樣取得國家產權登記部門頒發的產權證書並在市場上進行自由流通，因而被形象地稱為 “小產權”。實踐中最為常見的小產權房是農村村民在農村集體分配的宅基地上建造的住宅。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有用益物權，並沒有獨立的處分權。與城市房地產最大的不同之處在於，這種建設在農村集體土地上的住宅，並非商品房性質，其流轉範圍僅限於本村村民按照一定審批程序在彼此之間進行流轉，不能向城市居民出售，也不得用於非農業建設。因此，將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。《民法典》（2021年1月1日起實施）宅基地使用權問題，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”這意味着，《民法典》在“小產權房”的流轉問題上，沒有進行任何突破。除了法律法規的限制，國家相繼出台的一系列政策也進一步明確了小產權房不得自由流轉的問題。購買小產權房存在風險，其不能充分享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，不能辦理房屋產權過户手續，一旦發生糾紛，權益無法得到保障法律法規、國家政策之所以明令禁止小產權房交易，與我國人多地少、社會保障體系不健全的現實國情是分不開的。在我國，農村集體組織將集體土地分配給本集體組織內的村民使用，村民進而享有的農村土地承包經營權和宅基地使用權具有一定的社會福利保障性質。基於現實原因，農村在經濟、教育、醫療、衞生等諸多方面均遠遠落後於城鎮，農民與城鎮居民相比，既缺乏豐富的謀生技能，也沒有城鎮居民的社會保障基金可以依靠，土地則成為農民賴以維繫生存的唯一的，也是最終的保障。如果允許農村村民把在集體土地上建造的小產權房自由出售給城鎮居民，最終將勢必出現大量的失地農民，這將給我國的長治久安、社會發展帶來極大的隱患。因此，購房者必須充分認識到購買小產權房所存在的種種風險：一是小產權房不能像普通商品房一樣通過正規途徑設置抵押，購房者不能充分享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，不能辦理房屋產權過户手續，一旦發生糾紛，對購房者而言，就可能像本案的被告一樣，面臨着既無法取得房屋產權，又隨時可能被要求退還房屋的尷尬境地；二是所購小產權房沒有得到國家主管部門的批准，沒有在產權登記部門進行登記備案，無法辦理合法的產權手續，在使用房屋的過程中，如果遇到房屋質量、售後保修、入住後的物業管理等問題，都難以解決；三是由於小產權房沒有國家認可的合法產權，購房後也不能合法轉讓過户，對房屋的保值和升值也有很大影響。如果遇到國家徵地拆遷，購房人並非合法的產權人，很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。實踐中，因小產權房發生糾紛，由取回房屋的村民依照房屋的評估價值與購買價之間的差額向購房者予以賠償。但是無論獲得何種程度的賠償，均不可能超過購房者購房時的預期利益值得強調的是，無論是直接進行小產權房的買賣，還是以集資興建住房的形式進行小產權房的流轉，相關的合同、協議均因違反了法律法規的禁止性規定而無效，一旦發生糾紛，購房者無權依據合同要求享有宅基地使用權的村民交付房屋並進行過户登記，即便購房者取得房屋，其日後再行轉讓時相關轉讓合同同樣無效。當然，依照我國《民法典》的規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，購買小產權房的購房者可以主張村民返還其所支付的購房款或者集資建房款及相應利息。對因為村民過錯導致的雙方合同無效，村民應承擔對此給購房者造成的損失，實踐中可以根據具體情況分清責任大小，由取回房屋的村民依照房屋的評估價值與購買價之間的差額向購房者予以賠償。但是，無論獲得何種程度的賠償，均不可能超過購房者購房時的預期利益，因此購房者必須對小產權房的交易風險有着全面充分的認識。

三、裁判結果

一、二審法院經審理認為，涉案房屋所在土地為下梅林某村村民鄭某的宅基地，按照我國現行法律規定，涉案房屋不得進入市場進行買賣，也不能通過集資建房的形式進行流通，故陳某與鄭某簽訂的《集資興建樓房合同》違反了我國法律法規的強制性規定，屬於無效合同，陳某不能取得涉案房屋的合法產權。鄭某關於由陳某向其返還涉案房屋的訴訟請求成立，法院予以支持。同時，按照無效合同全面處理的原則，鄭某應將其收取陳某的集資建房款及相應利息返還陳某。由於鄭某是導致《集資興建樓房合同》無效的主要責任方，陳某如認為其因合同無效受有損失，可另尋法律途徑向鄭某主張賠償。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》第二條，《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十三條，法院判決如下：一、涉案《集資興建樓房合同》無效；二、陳某應在判決生效之日起十日內將涉案房屋返還鄭某；三、鄭某應在判決生效之日起十日內將收取的集資建房款６０萬元及相應利息返還陳某。

四、法律依據

《民法典》（2021年1月1日起實施）第三百六十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

第三百六十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。