房屋轉讓協議的效力
房屋轉讓協議的效力怎麼認定?房屋轉讓主要有房屋買賣和房屋贈與兩種方式,而房屋買賣時生活中罪常見的轉讓方式,下面,本站小編為大家介紹房屋買賣協議的效力相關知識。
合同的效力,又稱合同的法律效力,是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產生既定力和約束力,無效合同不產生法律效力。
《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規定:“依法成立的合同,自成立時生效。”
《民法通則》第五十五條規定:“民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規定的有效合同標準。
判斷一個合同是否具有法律效力,應主要依據上述《民法通則》所規定的條件,當事人簽訂合同時同時具備上述條件,便確認合同有效。
實踐中房屋轉讓糾紛時有發生,以下幾種房屋轉讓合同屬於無效:
1、房地產分離出賣,合同無效。
由於房屋是建築在土地上的,為土地的附着物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題,合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的,必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權,合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓,合同無效。
主要包括轉讓(含買賣)下列房地產:
①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
②依法收回土地使用權的;
③權屬有爭議的;
④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
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