拍賣獲得房產後租客不搬走怎麼辦？

案例簡介

某投資公司於２００５年１０月向某銀行深圳分行借款人民幣２０００萬元，以其名下位於深圳市羅湖區的一處房產做抵押，雙方到深圳市國土部門辦理了抵押登記 手續。後因該投資公司到期後未還款，某銀行深圳分行向深圳市中級人民法院提起訴訟，經審理，法院判決該投資公司限期償還２０００萬元貸款本息，如逾期不 還，某銀行深圳分行有權以抵押登記的房地產折價或者以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。判決生效後，該投資公司未履行生效法律文書確定的義務，某銀行深圳 分行於２００７年１１月向法院申請強制執行。在執行過程中，法院依法查封了該房產，並在房產現場張貼了拍賣公告，通知凡有租賃關係的租户向法院進行申報登記。隨後案外人王某向法院申報其對該房產第二 層有租賃權，並向法院提交了租賃合同。經法院查證，２００５年１２月，該投資公司將抵押房產的第二層出租給王某，雙方簽訂了租賃合同，併到相關登記部門做 了備案登記。２００８年４月，法院依法委託拍賣機構將該房產公開拍賣，楊某以最高價拍得該房產，隨後其要求王某搬出該房產，王某以買賣不破租賃為由拒絕搬 出。２００８年５月，楊某向法院申請強制執行。

辦案思路及心得

“買賣不破租賃”並非無條件適用。本案主要涉及到《民法典》（自2021年1月1日起施行）所確立的“買賣不破租賃”原則在強制執行中的適用問題。我國《民法典》第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這就是通常所説的“買賣不破租賃”原則的法律依據。那麼， 在民事強制執行過程中尤其是強制拍賣中是否適用該原則，如何適用該原則呢？這需要正確認識強制拍賣與“買賣不破租賃”原則之間的關係。

民事強制執行是人民法院運用國家強制力，依法定條件和程序，對經生效法律文書確認的當事人的債權予以公力救濟而進行的司法活動。強制拍賣作為民事強制執行 過程中的一種執行措施，是法院以國家公權力介入當事人之間的民商事糾紛，基於法律賦予的職權強行對抵押物予以處置從而實現生效法律文書所確定的債權的一種 措施。而《民法典》所規定的“買賣不破租賃”原則，則是當事人之間的一種基於意思自治的民事行為，它與強制拍賣最大的不同就在於強制拍賣過程中並不能體現 拍賣標的物原所有權人的意思表示。那麼，《民法典》第七百二十五條所規定的“所有權變動”是否包含了因拍賣而發生的所有權變動呢？從所有權變動的原因來看，應當包含當事人因合同等法律行為 引起的物權變動和因強制執行、強制徵用、法院判決、繼承、新建等行為引起的所有權變動。從條文的規定來看，並沒有限制適用所有權變動的種類，因此，不論何 種原因發生的所有權變動，都應當適用該條款。這也可以從《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款的規定中得到印證， 該條第二款規定，“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅……”也就是説，拍賣所引起的所有權變動，原則上不影響原租賃權及其他用益物權 的效力。但是，最高人民法院又在該條規定中規定了例外情形，即如果拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他 優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。這就是説，如果在拍賣財產上的租賃權設立在先，抵押權設立在後，租賃權應當優先保護，拍賣後該租賃權不因拍賣而消滅；相反，如果抵押權設立在先，租賃權設立在後，設立在後的租賃權不能影響設立在先的抵押權的實現。如果租賃權繼續存在於拍賣財 產上會導致拍賣的價款過低，影響抵押權的實現，人民法院應當將該租賃權依法除去後進行拍賣。

法律之所以如此規定，是基於民法中的物權優先原則，該原則包括兩個方面，一是當物權與債權並存時，物權優先於債權，如享有擔保物權的債權人比普通債權人享有 優先受償的權利；二是同一物上有數個物權並存時，先設立的物權優於後設立的物權，這是物權相互間的優先效力，抵押權屬於擔保物權，租賃權雖然在性質上屬於 債權，但是由於合同法中規定了“買賣不破租賃”原則使之具有了物權的效力，這稱為租賃權的物權化。因此，根據物權優先原則，租賃權設立在先，抵押權設立在後，就應優先保護租賃權；相反，抵押權設立在先而租賃權設立在後，就應優先保護抵押權。綜 上所述，強制拍賣中是否適用“買賣不破租賃”原則的關鍵在於租賃權設立在先還是抵押權設立在先。另外，需要説明的是，根據《最高人民法院關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十六條第二款的規定，抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成 承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。實踐中，房屋抵押權與租賃權的衝突在強制執行中屢見不鮮。因此，在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意查明該房產上是否存在已設立的抵押權，以便於更好地控制風險，避免損失失，由承租人自己承擔。實踐中，房屋抵押權與租賃權的衝突在強制執行中屢見不鮮。因此，在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意查明該房產上是否存在已設立的抵押權，以便於更好地控制風險，避免損失。

裁判結果

法院張貼公告要求承租人限期搬遷本案中，抵押權設立在先，租賃權設立在後，抵押權實現後，某投資公司與王某之間的租賃合同對房屋買受人楊某不具有約束力。王某佔有拍賣房產應當移交而拒不 移交，法院在房產現場張貼了強制搬遷公告，責令王某在限期內搬遷，否則法院將依法強制執行。在限期內，王某自行搬出了該房產，法院依法將該房產移交給楊某。