五證不全的房子能買嗎
不建議購買五證不全的房屋,購買這種房屋存在較多風險,如房屋質量沒有保障、房屋權屬不明確等。
購買五證不全房的風險:
(一)土地性質不合法的風險
在集體土地上所建房屋,又未辦理土地徵用手續,即所謂的“鄉產權”房。這種情況下賣房不合法,國家明確規定不能在集體土地上進行商品房開發。但建房是否合法須依其規劃手續是否齊全來判斷。
(二)土地使用權不合法的風險
在城市附近郊區,有的樓盤已具備入住條件,也有規劃、施工手續,卻未辦理商品房銷售許可證,究其原因,大半出在土地上,即尚未辦理國有土地使用權出讓手續,因而不能按正常手續進行銷售。對於這種情況,建房本身合法,但賣房不合法,開發商須交納國有土地使用權出讓金,獲得國有土地使用權證書後,才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
(三)工程建設手續不合法的風險
有的項目,規劃、施工手續有瑕疵,沒有規劃證和施工證,即是違法建築。這種情況下,建房本身不合法,賣房當然也是非法的。如果不能補辦工程建設手續,則面臨的後果是很嚴重的,有被拆除的風險。如果僅僅是建設手續的問題,有時交了罰款後也能補辦手續,從而使其合法化。但如果嚴重違背了城市規劃,則會出現被拆除的情況。
(四)施工進度沒有達到規定要求就銷售的風險
這種情況下,開發商往往採取所謂內部認購的方式進行銷售,即先收取一定的認購金,等獲得商品房銷售許可證後再與購房者簽訂商品房買賣合同。對於這種情況,建房是合法的,但賣房不合法,須待施工進展到規定程度,取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對於現房而言,期房的風險本身就很大,而提前銷售,風險又在期房的基礎上增加了。並且有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售,其風險更是增加。
法律依據:
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條,下列房地產,不得轉讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條,以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬於房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬於成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。
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