上海疫情及疫情防控措施對房屋買賣合同履行的影響
本文討論的疫情是2022年3月28日起上海市執行的疫情封控情況,2019年底2020年初發生的疫情對上海的影響不大,當時很多民事活動未受明顯影響,疫情在大多數案件中並不作為不可抗力因素,如確有影響,多數情況下只能作為遲延履行的抗辯。
這個話題比較複雜,牽扯比較多,這裏説個大概。首先,總的方面明確下,2022年上海疫情及其防控措施一般情況下是不可抗力。但不可抗力並一定使得一方獲得合同解除權,也不必然免除當事人的法律責任。
1. 疫情或疫情防控措施導致合同目的無法實現的、合同無法履行,受不利影響一方可以主張解除合同(訴訟與否非必要)。二手房交易關於辦理貸款、登記過户、交房、辦理網籤、簽訂正式合同等環節,縱使在疫情期間無法進行,但其障礙非終局性質,一旦疫情結束,雙方的合同目的(賣房得款,獲得房屋產權並實際佔有房屋)依然能夠實現,故此疫情結束後,案件訴至法院(疫情期間中止審理),除非雙方協商一致同意解除合同,否則一方僅以疫情防控為由主張解除合同通常不被法院支持。
2. 疫情或疫情防控措施未導致合同目的無法實現,但履行有困難且履行對一方顯著不公,協商不成,受不利影響一方請求法院變更或解除合同(必須訴訟)。故此疫情期間,買家不能按約及時辦理貸款、網籤,賣家不能按約及時辦理網籤、過户登記、交房,雙方不能按約簽訂正式房屋買賣合同等,雙方協商不成,一方可以請求法院變更履行期限至疫情之後。
3. 疫情或疫情防控措施致使合同相應內容不能履行的,不能履行之人可以主張免除部分或全部責任。故此疫情期間,買家不能按約及時辦理貸款、網籤,賣家不能按約及時辦理網籤、過户登記、交房,雙方不能按約簽訂正式房屋買賣合同等,不能履行之人可以主張免除違約責任。
4. 遲延履行後發生了疫情,不免除違約責任。比如合同約定賣家必須在2022年3月25日前配合辦理過户登記,否則承擔違約責任,賣家逾期辦理,後發生疫情,賣家以疫情防控為由主張免責,不被支持。
5. 因疫情或疫情防控措施不能履行合同因及時通知對方,以減輕對方受到的損失,否則仍可能承擔損失賠償責任。
6. 非金錢債務的履行,如辦理貸款,訂立合同,辦理網籤,辦理過户,交房等,因疫情防控措施造成交通阻隔、場所封閉,業務停辦,一般認為可以以疫情防控措施導致履行不能,主張免除全部或部分責任。
7. 金錢債務的履行,即支付房款,因房款支付可以通過網絡方式,故一般認為不可以以疫情防控為由主張免除全部或部分責任,除非涉及諸如因罹患新冠病情嚴重無法支付、因在線轉賬限額無法按時支付等特殊情況。
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