買了商品房卻沒有居住功能,“商改住”到底有什麼風險?
案例展示
銷售人員向陳某介紹房屋可商住兩用,可以供家庭生活,產權有保障,陳某瀏覽了宣傳資料、樣板房展示,十分心動,遂認購了位於天河區某樓盤的房屋,交付了6萬元定金。在交首付時,陳某查看了商品房買賣合同後,才發現該商品房僅作為辦公用途使用,與銷售介紹情況不一樣,無法享有與普通商品房同等的待遇。
律師觀點
陳某的遭遇不是個例,很多開發商為激活土地的價值,直接將商業、辦公用地改建為住宅,打着“一層的價格兩層的體驗”“居住、投資、辦公一步到位”“物業不僅能自住,具備辦公寫字樓的功能”的廣告語,吸引購房者紛紛下定認購。
另外,很多開發商為了打消購房者的顧慮,引用了今年7月廣州規劃局和住建局聯合發佈的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》,讓不明真相的普通購房者認為開發商的改建行為是合法合規的。事實上,認真解讀該指導意見的規定,可知政府支持開發商經過相關部門的審批,將非住宅用房改建為租賃用房的行為,而不能將改建的居住用房進行出售。如開發商將改造後的租賃住房分割銷售轉讓或抵押的,還是需要承擔相應的法律責任。屆時,購房者的權益將無法得到保障。
“商改住”有什麼風險
這種“商改住”房屋,本質上與普通商品房有很大的區別,購房者購買之後的權益將難以保障。主要由以下四點:
第一,產權年限不同。普通商品房的使用年限為70年,“商改住”樓盤的使用年限只有40年、50年。
第二,產權年限到期後效果不同。根據《物權法》第149條的規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。而“商改住”樓盤的建設用地土地使用權,不能自動續期,土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿,需要繼續使用土地的,由土地使用者提出申請。
第三,物業費、管理費以及各項契税的收取不同。普通商品房的負擔較低,而“商改住”樓盤的水、電費按商業用水和商業用電來收費,管理費一般也會高於普通住宅物業收費標準。另外,涉及到轉讓等事項時,商改住項目負擔的各項契税也較重。
第四,關於户口、子女教育等問題。一般的“商改住”樓盤往往都不具備户口遷入、子女在附近學校就學等資格。
從總體趨勢來看,國家對“商改住”樓盤的限制越來越多,這意味着廣大購房者購買此類樓盤時的風險越來越大。如果不慎入坑,應當運用法律武器來維護自己的合法權益。
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