北京房產律師——借他人名義購買經濟適用房後房屋漲價出名人能否起訴獲得增值

原告訴稱

金某麟、白某菲向一審法院提出訴訟請求：1.判令許某君退還違法、欺詐借用白某菲配偶金某麟身份證購買、售出某房的全部不當得利款272.8072萬元；

2.判令許某君支付因違法、欺詐借用金某麟身份證購售經濟適用房，造成白某菲被軍紀委查處導致名譽權受損以及婚姻破裂的精神損害賠償10萬元。

白某菲、金某麟上訴請求：撤銷一審判決，改判支持白某菲、金某麟的訴訟請求。

事實和理由：一、一審判決適用法律錯誤。1.許某君購買位於北京市朝陽區某號（以下簡稱某房）經濟適用房屋沒有法律依據。金某麟與白某菲於1996年結婚，2003年購買經濟適用房後，金某麟家庭已無購買經濟適用房的資格。許某君冒用金某麟的身份購買了某房。2.許某君出售某房，扣除成本後獲利270多萬元，取得不當得利。

3.白某菲因金某麟名下有過某房的購房記錄被軍紀委認定“多購房改房”，軍紀委向白某菲下達了《催繳出售多購房改房不當得利通知書》，要求白某菲退交不當得利款230多萬元。4.許某君存在主觀故意。許某君在2004年3月借用金某麟身份證時，曾承諾購買商品房，而且許某君簽訂的合同名稱也是《商品房買賣合同》。許某君在與金某麟簽訂的協議中沒有明確某房是經濟適用房，有意隱瞞冒用金某麟身份購買經濟適用房的事實。

5.金某麟與白某菲當時並不知道商品房不限購，許某君採用非法手段購買某房。2004年3月許某君購買某房時，金某麟並未在現場，購房的申請、審核、合同簽訂環節等均為許某君冒用金某麟身份進行，許某君偽造了金某麟的家庭和收入情況，申請人配偶一欄為空白。金某麟與白某菲一直不知道許某君購買的某房為經濟適用房。

6、許某君個人信用嚴重缺失。2004年6月，許某君曾與金某麟簽訂《協議書》承諾因某房引起的一切經濟和法律糾紛由許某君自行解決並承擔一切責任。2020年12月18日，許某君曾當着白某菲單位有關同志的面在《退款承諾書》上簽字承諾退款237.74萬元，但其僅退還20萬元。

二、一審判決認定事實不清。購買某房所籤《商品房買賣合同》，是許某君以金某麟名義簽訂，由於某房系經濟適用房，導致白某菲被軍紀委追責。許某君在《退款承諾書》上簽字是自願的，但事後其反悔要求重新評估某房。許某君並未向白某菲轉賬20萬元，而是轉給了白某菲所在單位。金某麟、白某菲並不知道許某君購買的某房系經濟適用房，一審判決隱瞞許某君因出售某房獲得鉅額不當得利的事實。一審判決沒有查清在金某麟已無購房資格的前提下，許某君為何可以成功購買某房。一審法院亦未查清許某君因出售某房實際獲利的數額。

被告辯稱

許某君辯稱，許某君曾帶金某麟到售樓處，金某麟與白某菲知曉許某君所購某房系經濟適用房。2004年時北京不限額商品房，簽署《商品房買賣合同》的相關手續及信息均由金某麟提供，合同的形式是制式文本，許某君沒有對金某麟進行隱瞞。同意一審判決，不同意白某菲與金某麟的上訴請求。

法院查明

白某菲與金某麟系夫妻，金某麟與許某君系戰友和朋友關係。2003年7月3日，白某菲與某單位簽訂《第一期經濟適用住房預售合同》，購買坐落於北京市海淀區某1號房屋，房屋性質為經濟適用房。

2004年3月12日，買受人金某麟與出賣人北京市F公司簽訂《商品房買賣合同》，約定金某麟購買某房，房屋性質為預售商品房，總價65.1966萬元。後許某君以金某麟名義出資繳納了全部房款、契税、公共維修基金、土地出讓金。購房時填寫的《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭和收入審定表》中記載申請人為金某麟，申請人配偶一欄被劃去。

2004年6月30日，金某麟（甲方）與許某君（乙方）簽署《協議書》，約定乙方以甲方的名義出資購買某房，乙方為購買該房產共出資65.1966萬元；甲方聲明，該房產的實際出資人是乙方，乙方實際為該房產的真正擁有和使用人；乙方承諾，該房產在其使用期間引起的與甲方無涉的一切經濟或法律糾紛，均由乙方自行解決並承擔一切責任；

該房產在辦好一切合法的入住手續後，由乙方使用，以甲方名義辦理的“兩證”（《房屋產權證》、《土地使用證》）交由乙方保管，在辦理產權轉移手續時涉及的一切費用，均由乙方承擔。2006年2月20日上述房屋產權證下發，房屋性質為經濟適用房，登記在金某麟名下。

2011年3月21日，金某麟、白某菲與許某君在公證處簽署《委託書》，記載：委託人金某麟名下某房，現擬出售，因委託人工作繁忙，不能親自辦理相關事宜。特委託許某君作為我們的合法代理人，在北京住房公積金管理中心住房公積金貸款中心代我簽訂《首付款收據》、《房價款收據》、《存量房屋買賣合同》等，受託人代我簽訂的上述文件我均予以承認，我承擔由此產生的一切法律後果。金某麟、白某菲在落款委託人處簽名並按手印。

2011年4月19日，許某君代金某麟與秦某樺簽署《收款證明》，顯示該房屋首付款為102萬元，其中現金支付2萬元，另100萬元通過銀行支付，已於同日支付至許某君的銀行賬户。2011年4月27日，許某君作為金某麟的代理人與案外人秦某樺簽署《存量房屋買賣合同》，金某麟將某房出售給秦某樺，約定房屋成交價格為87萬元。同日，秦某樺取得某房的產權證。

金某麟表示上述商品房買賣合同、經濟適用住房家庭和收入審定表中其簽字均為許某君代簽，整個購房過程其從未出面參與，2004年時其將身份證借給許某君用於購房。其未向許某君強調不能購買經濟適用房，但其詢問許某君購買的何種房屋，許某君告知其購買的是商品房，但實際購買的是經濟適用房，故許某君構成欺詐。

許某君均不予認可，表示金某麟去現場看過，金某麟明確知曉其購買的是經濟適用房，且售房單位和建委也會對購房資格進行審查，因其沒有北京户籍，故需要借用金某麟的名義購買經濟適用房，其在與金某麟簽訂協議書前後對白某菲、金某麟是否購得其他房改房及產權情況均不知情。

現白某菲主張其因許某君違法欺詐購買經濟適用房並出售，而被軍紀委認定“多購房改房”，導致其需向軍紀委退交多購房改房的不當得利，故要求許某君返還出售某房所得的不當得利2728072元。該數額系白某菲根據許某君短信確認的362萬元的售房款減去購房款、契税、維修基金及許某君已經繳納的20萬元計算而來。

對此白某菲、金某麟提交許某君的短信、某單位催繳出售多購房改房不當得利通知書、2020年12月18日的《承諾書》，其中承諾書記載某房評估價為3039050元，核減初始購房款、契税後個人應繳納不當得利2377352.22元，本人承諾2020年12月19日前先行繳納20萬元，餘款根據家庭情況在最晚於2021年12月19日前交清。承諾人處有白某菲、許某君簽字，單位蓋章處有某單位管理系委員會公章及經辦人簽字。

白某菲、金某麟還提交轉賬記錄一份，顯示許某君向白某菲轉賬20萬元，在附言處記載“某房.非自願”。

許某君表示其在上述承諾書的簽字系被脅迫所籤，簽署後不久即通過微信表示對上述承諾書內容不予認可，且其在匯款附言處也寫明非自願，並提交了相應微信記錄。而且短信中發送的售房款362萬元系記憶錯誤導致，應以房管局的材料為準。金某麟稱許某君通過關係，在金某麟本人未到場的情況下，將經濟適用住房家庭和收入審定表中的配偶一欄劃去，導致未能審核白某菲的住房情況，購房資格審查才得以通過。

法院認為，因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求返還不當利益。根據金某麟與許某君簽署《協議書》《商品房買賣合同》的簽署情況以及某房購房款、税費的支付情況，可以認定許某君與金某麟之間存在借名買房的法律關係，該房屋系許某君借用金某麟的名義出資購買，由許某君支配使用，後由許某君實際出售。

白某菲、金某麟主張許某君隱瞞其實際購買的是經濟適用房的事實，構成欺詐，但未提交充分證據，許某君亦不予認可。許某君雖在承諾書上簽字，但隨即表示該簽字不是其真實意願，並在轉賬記錄附言處備註非自願，故該院對白某菲、金某麟的主張不予採信。

許某君購買某房屋後出售，不構成不當得利，故該院對白某菲、金某麟的訴訟請求不予支持。

二審中，本院依法補充查明：白某菲、金某麟提交的轉賬記錄，顯示許某君向某單位供應保障處轉賬20萬元，在附言處記載“某房.非自願”。

二審中，白某菲、金某麟稱本人未退交部隊有關部門要求白某菲退交的款項2377352.22元。

裁判結果

判決：駁回白某菲、金某麟的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

法律規定，沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。

本案中，從金某麟與許某君於2004年6月30日簽署的《協議書》內容，2004年3月12日的《商品房買賣合同》簽訂主體情況，某房購房款、税費的支付情況，某房的居住、使用情況，2011年3月21日金某麟、白某菲與許某君在公證處簽署的《委託書》內容，出售某房所得房款的收取等情況來看，綜合各方陳述以及本案庭審情況，法院認定許某君與金某麟之間就某房存在借名買房的法律關係並無不當，因該借名買房行為發生於2004年，白某菲與金某麟是否知道某房的房屋性質均不影響本案的處理結果，該借名買房法律關係應屬有效。

白某菲與金某麟主張許某君系冒用金某麟名義購房與金某麟和許某君於2004年6月30日簽署的《協議書》內容不符，法院不予採信。基於此，許某君在2011年出售某房所得不屬於不當得利。許某君在借名買房過程中是否存在違規行為，不屬於本案的審查範圍。