房產律師——承租房屋親屬作為同住人購買時其未簽字合同是否有效

原告訴稱

吳某傑向一審法院起訴請求：確認吳某傑對涉案房屋有權居住使用。

吳某傑上訴請求：撤銷一審判決，改判支持吳某傑的訴訟請求。

事實和理由：

1.一審判決遺漏了北京市西城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）來源這一重要事實，剝奪了吳某傑的居住權。涉案房屋系由私房轉換而來，吳某傑父親吳某強1982年與西城房屋管理局月壇房管所簽訂了《房屋租賃契約》，將本屬於吳某強的房屋以租賃形式發還。1984年西城區城建局撤管通知上明確寫明吳某強私房2.5間，並且基於家庭人口及居住情況將涉案房屋租賃權安置給吳某強一家，當時的居住情況是吳某傑一間、父母一間、吳某英一間，可見吳某傑對於一間房屋的居住權是在分配之初就取得的，沒有法律規定的情況下不可以剝奪。

2.一審判決確認了2006年房改時《現住房共居人口認定表》中吳某英偽造吳某傑簽字的事實，卻認定與本案沒有關係，存在錯誤。吳某英偽造簽字的目的正是為了獲得案涉房屋的所有權，從而排除吳某傑的權利，如果沒有偽造簽字的行為，就不會導致房屋所有權發生變動。

3.我國法律沒有居住權因不居住即喪失的規定，一審判決駁回吳某傑的訴訟請求沒有法律依據，邏輯不通。

被告辯稱

吳某英辯稱，同意一審判決，不同意吳某傑的訴訟請求及理由。房屋來源與是否有居住權益沒有關係，《現住房共居人口認定表》的簽字問題已經另案生效判決裁判，吳某傑並未上訴。

法院查明

吳某傑、吳某英系姐妹。1983年至1984年間，二人之父吳某強所有的位於北京市西城區一號平房三間被單位徵用。徵用當時，吳某傑、吳某英的户籍均在平房內。1984年11月22日，相關部門安置吳某強一家至涉案房屋承租居住，起租開始日期：1985年1月1日。吳某傑提供的《房屋分配證》和吳某英提供的《西城區房管局接管訂租通知單》，均未明確記載開始承租涉案房屋時的承租人姓名。

就1985年1月1日的承租人問題，吳某英陳述自己是唯一的承租人且至今未變；吳某傑陳述實際承租人是由二人承租。對涉案房屋在1985年1月當時的承租人是誰，雙方均未提供確鑿證據證明。吳某英提供的1985年、1995年、2000年房屋接洽交租金的單子顯示，其自1995年開始作為涉案房屋的承租人，交納房屋租金。吳某傑表示，上述真實性無法核實，但未提供相反的證據證明。

2006年3月2日，吳某英作為涉案房屋承租人，向月壇房管所申請購買涉案房屋，並於2006年7月27日獲得批准。2006年8月24日，吳某英與當時的西城區房屋土地管理局簽訂了《成本價出售直管公有住宅樓房協議書》，在折算了其與其夫的工齡後，購買了涉案房屋。吳某英在購買涉案房屋時，吳某傑為涉案房屋的共居人之一。吳某英在填寫《現住房共居人口認定表》中是否同意購房人為產權人一欄的共居人簽字中，偽造了吳某傑的簽字。2007年4月19日，吳某英取得了涉案房屋產權證。

另查，一審庭審中吳某傑陳述，自己在1987年結婚後，在涉案房屋和婆婆的房子之間兩邊居住，直到2006年搬到了豐台區二號居住。吳某傑表示現在居住的房屋是公公的房子，地址位於豐台區二號；另，其丈夫名下有位於豐台區三號的正式房屋。吳某英陳述吳某傑在2005年前後即搬離了涉案房屋；目前吳某傑及其孩子户口仍在涉案房屋。

再查，2018年，吳某傑曾以共居人的身份，起訴吳某英和北京市西城區房屋土地經營管理中心確認合同效力糾紛一案，請求確認吳某英與當時的房管部門就涉案房屋簽訂的《成本價出售直管公有住宅樓房協議書》無效，在該案中經鑑定程序確定，吳某英在購房時填寫的《現住房共居人口認定表》中，偽造了吳某傑的簽字。

該案的載明：本案中，吳某傑主張西城房地中心與吳某英惡意串通，通過庭審中雙方提交的證據及司法鑑定意見書的結論，本院確信《現住房共居人口認定表》中的“吳某傑”簽名並非吳某傑本人所簽寫，但上述證據不足以證明西城房地中心與吳某英存在侵害吳某傑權利之共同目的。

另，庭審中，雙方當事人及其他作為證人的家庭成員雖認為涉案房屋承租人確定為吳某英的理由不一致，但均認可系家庭協商確定涉案房屋由吳某英承租，故西城房地中心依據相應政策規定將涉案房屋出售給當時的承租人吳某英，並未違反法律、行政法規的強制性規定。再者，吳某傑主張其作為上述房屋的共居人，由吳某英購買後，影響其對涉案房屋的共居權益及財產權益，但吳某傑（所提交的證據不足以證明在涉案房屋進行出售時其仍在涉案房屋居住，且即便其仍對涉案房屋存有居住權益亦非導致房屋買賣合同無效的法定事由；

同時，吳某傑未提交證據證明其作為共居人對涉案房屋存在何種財產權益，故吳某傑主張《成本價出售直管公有住宅樓房協議書》無效的理由均不能成立，故本院對吳某傑的訴訟請求不予支持。該案判決主文：駁回吳某傑的全部訴訟請求。於2019年7月8日生效。

法院認為，民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。處理民事糾紛，應當依照法律；法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。吳某英在購買涉案房屋的產權過程中，雖有不當行為，但經生效的法院判決認定，該不當行為不足以影響吳某英與出賣人簽訂的房屋買賣合同的法律效力。吳某英經過購買取得了涉案房屋產權證，故法院認定吳某英為涉案房屋產權人。

家庭人員對房屋的居住問題，法律沒有明確的規定。在2006年前，因歷史原因，吳某傑、吳某英在其父母的安排下，長期、穩定的居住在涉案房屋，法院認定吳某傑在此期間為涉案房屋共居人，在此期間吳某傑可以對涉案房屋居住使用。但是，吳某傑婚後於2006年已經搬離了涉案房屋；目前，在吳某傑的丈夫名下，有其它正式住房。在吳某傑已經有了自己的家庭住所後，即失去了與吳某英作為共居人的地位。

現吳某英已經結婚並在涉案房屋成立了自己的家庭，吳某傑在離開涉案房屋多年，並有自己家庭和正式住房的情況下，要求法院確認其對涉案房屋有權居住使用的訴訟請求，沒有法律依據，亦不符合一般家庭的居住習慣。故對吳某傑的訴訟請求，法院不予支持。

二審中，本院補充認定事實如下：

吳某傑系吳某英之妹，吳某強系二人之父。吳某傑、吳某英及父母曾居住於西城區一號平房。1982年11月1日，吳某強與西城房管局月壇管理所簽訂《房屋租賃契約》，約定吳某強承租上述平房3間。對於租賃過程吳某傑稱，上述平房原系吳某強私產，在落實私房政策時政府將私房進行了收購，再回租給吳某強。

1983年12月23日，北京市西城區房地產管理局作出《西城區城建局撤管房屋通知》，載明上述平房於1983年12月7日經批准移交單位土木公司徵用，請月壇房管所撤銷管理，並載明房屋間數2.5間，產權人吳某強等。

1984年11月22日，北京市西城壇北居民區危險房屋改建辦公室出具《房屋分配證》，載明：户主姓名吳某英，家庭人口2，一號房屋3間分配給該户使用…起租日期85年1月1日”等內容。後，吳某傑、吳某英及父母居住於案涉房屋。訴訟中，吳某傑主張當時並未寫明涉案房屋的承租人，後來才簽訂《公有住宅租賃合同》，並主張因父母户口不在北京，因此協商由吳某英出名承租。吳某英則主張其自始即為唯一的承租人。涉案房屋由其承租。

2000年6月29日，北京市西城區房屋土地管理局與吳某英簽訂《公有住宅租賃合同》，約定由吳某英承租涉案房屋。

2006年3月2日，吳某英向月壇房管所提交《購買直管公有住宅樓申請書》，申請購買涉案房屋；7月24日，月壇房管所出具《出售直管公有住宅樓房審批表》；8月24日，西城區房屋土地管理局（甲方）與吳某英（乙方）簽訂《成本價出售直管公有住宅樓房協議書》，約定甲方將涉案房屋售給乙方，實際售價42053.99元。後，涉案房屋產權登記至吳某英名下。

2018年，吳某傑以北京市西城區房屋土地經營管理中心、吳某英為被告起訴至北京市西城區人民法院，請求確認前述《成本價出售直管公有住宅樓房協議書》無效。該案查明，吳某英在申請購買涉案房屋時填寫了《現住房共居人口認定表》，載明吳某英共居人口六人，其中包括吳某傑；在“是否同意購房人為產權人”一欄，有吳某傑同意吳某英產權人的簽名。經鑑定，吳某傑簽名並非本人書寫。法院經審理作出判決。該民事判決已生效。

二審中，吳某傑認可其於2006年搬離涉案房屋，吳某英則主張吳某傑在此前既已搬離涉案房屋。吳某英另主張吳某傑與丈夫在享受過福利分房，吳某傑認可。

裁判結果

駁回吳某傑的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點為吳某傑對案涉房屋是否享有居住使用的權利。根據生效判決認定的事實，案涉房屋原系直管公有住宅，後吳某英作為公房承租人以成本價購買了案涉房屋。雖然在購房相關材料中，吳某傑作為公房共居人的簽字經鑑定並非其本人所籤，但生效判決已認定該情節不足以影響吳某英與出賣人簽訂《成本價出售直管公有住宅樓房協議書》的法律效力，且吳某英在購房時確係案涉房屋承租人，故吳某英通過購買已經取得涉案房屋產權，系合法的房屋所有權人。

佔有、使用、收益和處分房屋的權利，依法一般應當由房屋所有權人享有。現吳某傑作為房屋所有權人之外的主體，主張對案涉房屋享有居住使用的權利，應就其主張提供法律和事實依據。物權的種類和內容，由法律規定。本案案由雖為用益物權確認糾紛，但吳某傑所主張的對房屋的居住使用權並不屬於物權。我國法律目前對居住使用權沒有明確的規定。

從實踐來看，房屋所有權人之外的主體主張對房屋享有居住使用權，除存在合同約定外，主要基於家庭身份關係所形成的事實居住狀態或者拆遷安置等事實，本案即屬於前者。在缺乏明確法律規定的情況下，家庭成員之間對房屋的使用權利，應當綜合房屋產權歸屬、家庭成員之間是否存在撫養贍養關係、事實居住狀態、居住習慣等因素，按照有利於保障生存權、保護所有權人合法權利、充分發揮物的效用等原則進行認定。

具體到本案，案涉房屋在房改之前性質上為租賃公有住宅，吳某傑、吳某英均作為家庭成員與父母共同居住在案涉房屋，吳某英雖系承租人但是對公有租賃住房並不享有排他權利，同時吳某傑基於與父母的親屬關係和事實居住狀態，有權居住使用房屋。然而該權利不具有絕對性，並不當然無限存續。

首先，案涉房屋產權性質已經發生變化，吳某英購買了涉案房屋，已成為房屋所有權人，對房屋具有排他的支配權。儘管案涉房屋最初系吳某強原所有之私房被徵用後安置而來，但案涉房屋最初的性質即為公有住宅，吳某英作為承租人最終通過房改購房取得房屋所有權，系歷史發展形成的客觀結果，原房屋徵用安置情節並不對吳某英的權利構成否定。

其次，吳某傑對案涉房屋的事實居住狀態已然中斷，依據其自認，其已於2006年就已搬出涉案房屋，並長期未再居住案涉房屋。

再次，雙方家庭結構也發生了根本變化，吳某傑、吳某英已經從父母的核心家庭中分離，各自組建家庭。吳某英作為房屋所有權人，與吳某傑已不屬於同一核心家庭，且對吳某傑並不負有法律上的撫養贍養義務。吳某傑基於姐妹關係請求居住吳某英所有之房屋，不具備充分的倫理基礎。

複次，吳某傑有其他住房，並無流離失所生存失去保障之虞，故沒有必須居住案涉房屋的現實必要。

最後，在雙方各有家庭、各有住房的情況下，吳某傑請求居住使用案涉房屋，無益於雙方居住條件和生活質量的提升，不利於充分發揮房屋的效用，亦與通常的居住習慣不符。