北京房產律師——老人與非本村親屬簽署遺贈扶養協議法院是否認可其效力

原告訴稱

朱某亞在本訴中向本院提出訴訟請求：1.判令位於北京市通州區M號院內北房四間中的東側二間、倒座房四間中的東側二間所有權及其相關權益均歸朱某亞一人繼承所有；2.本訴案件受理費由陳某娟承擔。

朱某亞陳述的事實和理由如下：朱某亞為朱某坤的長孫，陳某娟系朱某坤之妻，陳某娟與朱某坤於2009年登記結婚，朱某坤於2018年去世。朱某坤與朱某亞於2016年簽訂《房屋贈予協議》，約定“一、甲方（朱某坤）贈予乙方（朱某亞）北京市通州區M號房產正方2間和倒座房2間，乙方自願接受甲方的贈予。二、乙方自願承擔贍養爺爺的義務，為爺爺養老送終的義務。……”該協議雖然名為贈與，但從其內容上看，實質上為遺贈。

簽訂該協議後，朱某亞於2017年3月對該房屋全額出資進行全面裝修，且已經實際入住，並於2017年6月19日將户口遷移至北京市通州區M號。同時，朱某亞也自願承擔了對朱某坤的贍養義務，在2018年11月30日贈與人朱某坤去世之後，所有的後事及費用均由朱某亞承擔，朱某亞完成了為朱某坤養老送終的義務。因此，朱某坤去世之後，該房屋的所有權及其相關權益應全部由朱某亞繼承所有。

現朱某亞與陳某娟就該房屋權屬發生爭議，朱某亞多次找陳某娟協商解決未果，為維護朱某亞的合法權益，故訴至法院，望判如所請。

被告辯稱

陳某娟辯稱：1.朱某亞的訴訟請求沒有事實依據，不同意將涉案房屋確認在朱某亞名下，涉案2016年的《房屋贈予協議》無效，不同意該房屋由朱某亞一人繼承，應當按照法定繼承來處理遺產。

陳某娟在反訴中向本院提出訴訟請求：1.確認朱某亞與朱某坤2016年簽訂的《房屋贈與協議》無效；2.確認北京市通州區M號院內北房四間的東數兩間、倒座房四間中的東數兩間為朱某坤遺產；3.反訴案件受理費由朱某亞承擔。

陳某娟向本院陳述的事實和理由如下：1.朱某亞與朱某坤簽訂的《房屋贈與協議》因朱某亞不是S村農業户口，也不是S村集體經濟組織成員，根據土地管理法的規定不能取得涉案房屋，也不能取得宅基地使用權。2.朱某亞的主張侵犯了陳某娟的繼承權。為維護陳某娟的合法權益，故訴至法院，望判如所請。

針對陳某娟的反訴請求，朱某亞辯稱：1.不同意陳某娟全部反訴請求。1.涉案《房屋贈與協議》實為遺贈協議，當時標題寫為房屋贈與協議是因為朱某亞和朱某坤非專業人員，對合同名稱沒有概念，所以書寫錯誤，該《房屋贈與協議》中不僅有對涉案房產的安排，還約定了朱某亞對朱某坤的贍養義務，從協議內容分析雙方真實意思表示，該《房屋贈與協議》應屬於遺贈協議且應屬合法有效。

2.涉案M號院確實屬於朱某坤的遺產，現朱某坤已經去世，應當由朱某亞繼承朱某坤的遺產，陳某娟的第二項反訴請求與朱某亞的訴訟請求實質上是一致的。3.朱某亞目前的户口性質確實是非農業户口，但朱某亞是S村的村民，朱某亞已將户口落在了涉案房屋上。

法院查明

2003年，案外人秦某靜以朱某坤為被告，以離婚糾紛為案由，訴至本院，要求判決秦某靜與朱某坤離婚。經審理，判決：一、秦某靜與朱某坤離婚；二、夫妻共同財產：坐落於北京市通州區潞城鎮S村北房四間中的西側二間、西廂房三間、倒座房四間中的西側二間、歸秦某靜所有；

坐落於北京市通州區潞城鎮S村北房四間中的東側二間、倒座房四間中的東側二間歸朱某坤所有，於該判決生效之日起七日內執行清。一審判決作出後，秦某靜不服上訴至北京市第二中級人民法院。經審理，判決駁回上訴，維持原判。

另查：陳某娟與朱某坤系夫妻關係，二人於2009年登記結婚，婚後無子女。2018年1朱某坤死亡。朱某濤系朱某坤之子，於1973年出生，2001年死亡。朱某濤與錢某芳系夫妻關係，朱某亞系二人之子。經核實，朱某亞當前的户籍類型為非農業家庭户，户籍地址為北京市通州區M號。

再查：2016年，朱某坤（贈與人、爺爺）與朱某亞（乙方、孫子）簽訂《房屋贈予協議》一份。該協議的主要內容為：1.甲乙雙方系爺孫關係，甲方自願將北京市通州區M號房產正房東部兩間和倒座房2間贈予給乙方，雙方就此達成贈予房產協議。2.甲方贈予乙方北京市通州區M號房產正房2間和倒座房2間，乙方自願接受甲方的贈予。3.乙方自願承擔贍養甲方的義務，為爺爺養老送終的義務。……該房屋的相關權益隨房屋一併贈予乙方。6.乙方尚未結婚，該房產贈予只是贈予朱某亞1人，與其他人無關。

2016年，朱某坤（贈與人）與朱某亞（受贈人）簽訂《房產贈予聲明》一份，該房產贈與聲明的主要內容為：贈與人朱某坤，2003年離異，離異時分得正房2間，倒座房2間，坐落於北京市通州區M號；朱某坤決定將名下正房2間和倒座房兩間贈與孫子朱某亞，朱某坤聲明：贈與人保證該房產沒有任何產權糾紛，贈與後朱某坤沒有任何反悔，贈與行為是贈與人個人的意願，由贈與人朱某坤承擔一切責任，該聲明的打印件和手寫文字具有同等法律效力；特此聲明。

再查：2021年2月24日，以朱某亞為被告，陳某娟以繼承糾紛為案由訴至本院，要求依法分割被繼承人朱某坤名下的遺產。後本院裁定書，裁定：中止訴訟。

在審理過程中，朱某亞向本院提交照片一組、收據及採購清單一組，據此主張其已經實際接受、控制房屋，並對涉案M號房屋進行了改造、裝修、修繕，增添了相應的使用物品等。對此，陳某娟表示並不清楚具體情況。

在審理過程中，朱某亞向本院提交喪葬費票據一組，並據此主張朱某亞履行了其與朱某坤簽訂的相關協議內容，涉案房屋應歸屬其所有。對此，陳某娟表示相關材料與本案無關。

裁判結果

一、朱某坤與朱某亞於2016年簽訂的房屋贈與協議即“房屋贈予協議”無效；

二、駁回朱某亞的全部訴訟請求；

三、駁回陳某娟的其他反訴請求。

房產律師點評

違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

根據查明的事實，朱某坤以贈與人身份與朱某亞（受贈與人）簽訂了涉案房屋贈與協議、房產贈與聲明，約定朱某坤將涉案M號院內響應房產贈與朱某亞，朱某亞負責為朱某坤養老送終。根據朱某亞的意見，可以確定，朱某亞在涉案相關協議簽訂後即接受、控制、佔有並使用涉案房屋，且事實上對相關房屋進行了改造、修繕。

本案中，朱某亞主張涉案相關協議系雙方當事人的真實意思表示，且明確約定了朱某亞為朱某坤養老送終，故相關協議應被認定為遺贈，朱某亞事實上履行了相應約定義務，由此，依據協議約定，相關房產應歸屬於朱某亞所有；陳某娟則表示涉案協議僅屬於普通贈與協議，並不符合遺贈撫養協議的要求，且基於朱某亞並非涉案房屋所在集體經濟組織成員其無權通過贈與朱某亞取得相關房產，故涉案協議應屬無效。

經審查，涉案協議約定內容，法院認為相關協議約定了贈與意思，且屬於及時交付的贈與，而有關受贈與人為贈與人養老送終的約定應屬於附條件贈與，故涉案相關協議不屬於遺贈，而屬於附條件贈與協議。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯繫。農村房屋的贈與涉及到相應宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權是本村集體經濟組織成員享有的權利，非本村集體經濟組織成員不能取得或者變相取得該村宅基地使用權。

由於受贈與人朱某亞並非涉案訴爭標的物房產所在村集體經濟組織成員，故其無權基於贈與協議獲取相關房屋產權，雙方簽訂的贈與協議應屬無效。本案為贈與合同糾紛，關於朱某亞要求確認涉案相關房屋歸其所有的訴訟請求，以及陳某娟要求確認涉案房屋屬於被繼承人朱某坤遺產的訴訟請求，均不屬於本案審查範圍，相關當事人應當依照本案確立的結果，依據基礎法律關係另案處理；

根據涉案訴爭房屋的實際佔有使用情況，在朱某亞主張其實際控制、改造、修繕房屋的情況下，雙方當事人可通過協議或另案訴訟的方式明確朱某亞對涉案房屋有無添附以及相關添附的作價、價值，進而明確被繼承人朱某坤遺產在當前房產內所應占有的範圍、數額、比例。