協議拆遷簽訂協議時應該注意些什麼
1、審查簽訂合同的主體是否合法:和我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人,具有法人資格,否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構,是不具備法人的主體資格的,拆遷一結束就撤了,找都找不着,更不要説以後履行的問題了。
2、合同的主要條款內容要明確:很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷,在合同細節應當怎麼約定沒有經驗,經常簽訂的合同內容不明確,導致以後的履行的過程中存在麻煩。
3、約定違約責任:一般來説,拆遷人答應的補償條件,尤其是落實到合同條款的補償條件,基本上都能實現,但是什麼事情都是有萬一的,我們在簽訂合同的時候,也應該為可能出現的“萬一”提前防備,那就是明確約定違約責任,從另外一個角度來説,也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同。
4、明確約定合同履行的程序:很多拆遷項目都要求合同簽訂後馬上騰退房屋,在交房後支付拆遷補償款,有的項目甚至是要求先騰退房屋,然後才把拆遷補償合同交給被拆遷企業和支付拆遷補償款。後一種合同的履行程序是有很大的隱患的。曾經有一位企業客户來諮詢律師,遇到的就是這種情況。這家企業和政府關於所有的補償條件都已經談妥了,企業也在拆遷補償協議上簽字了,但是政府以補償協議需要上級審批但項目等不及為由,要求企業先行拆遷設備和廠房,並保證待上級批准後會將拆遷補償款和合同一起給企業。
5、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素,有不公平的條款。比如是否為拆遷人付款設置了條件,這個條件是否是模糊的或者難以實現的,一旦出現這樣的條款就要注意了,拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間,因為大型企業的拆遷涉及到的補償金額都比較高,幾千萬甚至上億,這些補償費用一旦晚付幾個月所產生的利息都是很大的。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》
第九條依照本條例第八條規定,確需徵收房屋的各項建設活動,應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建,應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃,應當廣泛徵求社會公眾意見,經過科學論證。
第十條房屋徵收部門擬定徵收補償方案,報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈,徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
第十一條市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。因舊城區改建需要徵收房屋,多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的,市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會,並根據聽證會情況修改方案。
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