名為棚改實為商業開發，律師洞穿違法巧維權

【案情簡介】

萬某系湖北省荊門市東寶區胡祠堂59-1號四層樓房的房屋所有權人。2011年年底，萬某聽説荊門市東寶區人民政府以“房屋徵收”名義，對胡祠堂地塊進行棚户區改造。萬某的房屋在徵收範圍之內，但是萬某一直未看到任何房屋徵收文件。2015年5月4日，萬某委託律師36律師通過政府信息公開方式獲知荊門市國土資源局作出荊門市[2014]字第05號《建設用地批准書》，同意湖北荊門華銘房地產開發集團有限公司(以下簡稱“華銘公司”)在涉案地塊進行商品房開發。萬某認為荊門市國土資源局向華銘公司核發《建設用地批准書》的行為嚴重違反了《土地管理法》等法律法規之規定，侵害了萬某的合法權益!

經律師調查核實，荊門市國土資源局核發的[2014]字第05號《建設用地批准書》建設性質為商品房開發，土地的用途為商業、住宅，供地方式為公開出讓。明顯不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定的法定條件。2015年5月4日，萬某針對涉案批准書向湖北省國土資源廳提起行政複議，湖北省國土資源廳經延期審理後，於2015年8月4日作出鄂國土資復[2015]20號《駁回行政複議申請決定書》，駁回萬某的行政複議申請，並於2015年8月12日郵寄送達萬某。駁回的主要法律依據為《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條第三款之規定，即房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。本站律師分析後，認為複議機關作出的駁回行政複議決定，明確缺乏客觀事實根據和法律依據，依法將荊門市國土資源局和湖北省國土資源廳訴至荊門市東寶區人民法院。本案圍繞萬某與荊門市國土資源局核發的建設用地批准書是否具備利害關係進行了一場庭審的論戰。

【律師説法】

1.關於萬某與荊門市國土資源局核發的建設用地批准書是否具備利害關係?

涉案建設用地批准書批准建設項目的名稱與萬某房屋徵收的名稱相同、區位一致，荊門市國土資源局的行政許可行為直接關涉甚至剝奪了萬某對涉案土地的使用權益。依據《行政許可法》第七條之規定，公民、法人或者其他組織對行政機關實施行政許可，享有陳述權、申辯權;有權依法申請行政複議或者提起行政訴訟;本案中荊門市國土資源局作出的建設用地批准書，允許湖北荊門華銘房地產開發集團有限公司作為涉案地塊的用地權利人，鑑於該使用權直接建立在萬某土地使用權之上，因此造成萬某的原有土地使用權益遭受侵害。因此，萬某針對涉案建設用地批准書提起行政複議和訴訟，主體適格;因此律師36律師認為萬某與荊門市國土資源局核發的建設用地批准書具備直接的利害關係，具備提起復議和訴訟的主體資格。

2.東寶區人民政府以何種項目實施拆遷是否對萬某的權利義務產生實際影響?

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條之規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償。另依據《徵補條例》第八條之規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定。從上述法律規定可知，實施房屋徵收的法定前提條件是為了公共利益需要，而本案中從涉案建設用地批准書核准的建設性質可知，涉案地塊房屋徵收系用於商品房開發，並非為了公共利益需要，並不滿足進行房屋徵收的法定條件。另外，該涉案建設用地批准書的許可年限分別為40年和70年。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條第四款之規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：商業、旅遊、娛樂用地四十年。由此可知，涉案項目不僅包括商品房開發，還包括商業、娛樂業等盈利性項目用地。因此，荊門市國土資源局和湖北省國土資源廳認為本案因“人民政府的徵收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自人民政府的徵收決定等生效時發生法律效力”與客觀事實不符，屬適用法律錯誤。因此，本案中東寶區人民政府實際上是以棚户區改造為名，而行商業拆遷之實。本案中萬某所享有的土地和房屋權利並不因違法的拆遷而喪失，因此東寶區實施的商業拆遷並不造成萬某的土地權利被合法收回。

3.什麼情況下，國有土地的使用權可以收回?

依據《土地管理法》第五十八條之規定，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的;依據上述法律可知，國有土地需要經過提前收回，才能准許其他單位使用。且收回也應當滿足上述法定條件，而非任意情況下均可收回。本案中涉案土地批准使用同樣不符合上述土地使用權收回的法定條件;同時，涉案建設用地批准書核准的供地方式為公開出讓，也能夠印證涉案項目並非為了公共利益，同樣不符合收回土地的法定條件。因此，萬某的土地並未經合法方式收回，萬某作為原土地權利人，同樣可以對涉案土地主張權益。

【一波三折】

從2015年5月4日，萬某委託律師針對涉案批准書向湖北省國土資源廳提起行政複議，經複議機關延期審理後，駁回萬某的行政複議申請。到萬某委託律師再次向當地法院提起行政訴訟。兩個不同的機關、兩種不同的司法程序，兩種截然不同的處理結果。一個實體上審查，一個程序上初審。本案掀起了房屋徵收後，對建設用地批准書合法性審查的新思路，在目前的司法審判活動中，法院更傾向於從程序上裁駁。而對於萬某及律師而言，維權仍在路上。