土地使用權轉讓法律效力是什麼？

一、土地使用權轉讓法律效力是什麼?

1、轉讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉讓協議的，起訴前或者申請仲裁前轉讓方取得土地證或者有批准權的政府同意轉讓的，合同有效。

轉讓方未取得土地使用證書，實質是尚未完全取得轉讓土地的權屬，因此，通常應視為無權處分。但是合同簽訂後，有權批准核發土地證的縣級以上人民政府給轉讓方核發了土地使用證或者批准了轉讓行為的，該項辦證或者批准行為應當視為對轉讓方無權處分的追認，因此，此時合同有效。

2、一地多賣，合同均有效。

受讓方均要求履行合同的：

(1)辦理變更登訂手續的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續的，先行合法佔有投資開發的，有權要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法佔有開發的，先行交付轉讓款一方有權要求交付土地，辦理變更。

(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有權要求繼續履行;未取得土地使用權方可以請求解除合同，賠償損失。

一地多賣，屬於欺詐行為，不是無效合同，受讓方有權利要求解除合同，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權，而要求履行合同時，只能按照不動產產權轉移的登記原則來處理，即登記優於佔有，佔有優於交款，交款優於先簽合同。

3、轉讓劃撥土地未經有批准權的政府批准，轉讓合同無效。

但是起訴前或申請仲裁前經批准的，合同有效;合同性質為補償性質，而非出讓合同。

未經批准轉讓劃撥土地，違反行政法規的強制性規定，合同當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批准權的人民政府准予轉讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是，由於轉讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益，因此，其所籤轉讓合同主要是對其地上建築物的補償合同，而非土地轉讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權，必須依法補交土地出讓金，並辦理相關出讓土地手續。

二、土地使用權轉讓流程是什麼?

(一)申請土地使用權轉讓

申請土地使用權轉讓應提交下列文件資料：

1、土地轉讓申請書;

2、土地使用權證(正本);

3、原土地出讓合同書或原土地轉讓合同書(複印件);

4、土地使用權轉讓合同書或者贈與書(經公證)，或交換協議書，或人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或有關行政機關的行政決定書，以及合法方式轉移土地使用權的文件、證明等;

5、雙方或多方營業執照、法定代表人證明、授權委託書及代理人身份證明、通訊地址和聯繫電話;

6、同一建築物分割轉讓(如商品樓房分層分套出售)土地使用權隨之轉讓的，應提交規劃部門的有關文件以便計算房屋權利人分攤的土地面積;屬劃撥土地的還要補辦出讓手續，補交往地價款、補簽出讓合同並提交相應文件;

7、屬土地分割轉讓的提交規劃部門的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求;

8、軍隊空餘土地使用權轉讓須持批准補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件;

9、提交具有資格的地產評估機構對轉讓土地使用權的估價報告書和市土地管理局的確認書;

10、地塊開發投資或建築物資產淨值財務報告;

11、市政道路規劃網絡圖;

12、其他法律、法規規定的文件。

(二)、受理申請(1天)

1、窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規定的，則予受理;

2、給受理的申請編號併發給回執，回執註明所收取的文件資料，受理日期並編號。

(三)、初審(5天)

土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內作出是否受理申請的書面籤復。

1、審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法規規定以及省、市和規劃部門的有關規定。

2、審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉讓申請。

(1)未依法登記領取權屬證書的;

(2)權屬來源的性質是不許轉讓而又未取得批准的;

(3)根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的或市政府批准列入徵用、拆遷範圍內的和不符合城市規劃的;

(4)司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的;

(5)共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的;

(6)設立抵押權的土地使用權，未經抵押人書面同意的;

(7)權屬有爭議的;

(8)以出讓方式取得土地使用權，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的(包括徵地協議未全部兑現的)，不按照出讓合同約定進行投資開發的，達不到建設用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的;

(9)轉讓土地使用權權屬來源屬行政劃撥的(即未註明使用期限的)，未取得土地部門批准，補辦土地出讓手續，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的;

(10)轉讓已出租的土地使用權，轉讓人或受讓人與承租人未達成協議的;

3、實地勘察。

4、屬於地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業表和宗地圖。

(四)審核(3天)

經辦人提出初審意見，經所領導審核不合格的，轉窗口覆函不同意辦理轉讓手續並退文;審核合格的提出審核意見報局領導審批。

交易所根據局領導的審批意見，將批准文件資料轉交地籍科(屬成片開發土地的先報市政府評審)。

(五)繳納税費

經辦人員按照有關規定通知當事人到指定的部門繳納税費，申報人應及時將完税或免税證明提供給地產交易窗口。

(六)地籍科根據上述文件資料核發土地使用權證

(七)立卷歸檔

在現實生活當中，土地的使用權主要指的就是公民可以利用土地來實現一些收益，比如説在土地上建造一些商業用房等。但是必須要通過簽訂土地使用權轉讓合同來獲得土地使用權，至於合同的效力，應當根據實際情況判斷。