土地轉讓合同違約的後果是什麼?
土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,並可以請求違約賠償。
土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權解除合同,由土地管理部門返還土地使用權出讓金,土地使用者並可以請求違約賠償。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十四條土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內,支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權解除合同,並可請求違約賠償。
以下相關事項,是國有土地轉讓交易中經常出現一些問題,土地轉讓當事人應當多加留意細節,不僅有利於降低交易成本,還有利於控制法律風險,避免出現違法現象。
1、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同,明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
2、國有土地的權屬調查和資信能力調查
轉讓合同簽訂之前,要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。
3、轉讓價格評估事宜
在轉讓前,應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時,國有土地及相關資產須經法定估價機構估價,並經國土部門予以確認。
4、國有土地使用權轉讓的擔保
擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產主管部門進行調查,核實有無抵押與被採取司法限制。
鑑於有無土地權屬及相關爭議不易調查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應明確雙方相互提供擔保。
5、有關税費
轉讓合同簽訂之時,雙方應對有關應繳納的税費項目、標準及數額進行諮詢,並對税費負擔問題進行明確。根據有關規定,税費的計算依據一般為土地成交價,若成交價格明顯低於正常市場價的,則應以土地評估價作為計算依據。
6、土地用途及相關用地條件的變更
國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等,轉讓後多為商業或住宅開發用地,不僅要經規劃部門變更土地用途,補繳土地出讓金,且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。
7、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附着物所有權歸屬問題
地上建築物、其他附着物的所有人或者共有人,享有該建築物、附着物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附着物所有權時,其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建築物、其他附着物作為動產轉讓的除外。
國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物,無約定的,推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓,劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。
土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權轉讓,應當按照規定辦理過户登記。土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准,並依照規定辦理過户登記。
8、權屬變更程序與支付轉讓價款問題
因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節,有時還涉及抵押權解除等程序,故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額,體現相互制約與督促作用,以降低雙方交易風險。
9、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題
國有土地使用權設定抵押後,並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商,以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式,實現轉讓目的。
其實在我們的日常生活中,我國的土地是可以進行轉讓的,但是雙方必須要簽訂轉讓的合同,這樣雙方的合法權益才能受到保障,如一方有違約,那麼就必須要按照合同支付該有的違約金,所以,民事合同違約不僅是屬於違法的行為,而且對於道德也是特別敗壞的。
-
最新非法佔用土地罪判刑標準是怎麼樣的?
律師解析:最新非法佔用土地罪的判刑標準:構成非法佔用土地罪即非法佔用農用地罪的,應當依法判處五年以下有期徒刑或拘役,並處或單處罰金。本罪在主觀方面表現為故意。即明知佔用耕地改作他用的行為違反土地管理法規,而且對於佔用耕地改作他用會造成大量耕地被毀壞的...
-
所有的國有土地使用權取得方式有哪些
所有的國有土地使用權取得方式有哪些一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵:土地使用權出讓,是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2、出讓方式:招標、拍賣、掛牌、協議。3、年限:土地使用權出讓最...
-
單元樓的土地使用權的確認是什麼?
一、單元樓的土地使用權的確認是什麼單元樓的土地使用權的確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時,利害關係人請求有關權力機關確認土地使用權歸屬,從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關係人行使,利害關係人不一定是土...
-
林地承包合同注意事項具體有哪些
律師解答:注意承包期限、義務性規定等。律師解析:林地承包合同的注意事項主要是遵守法律法規對林地的流轉和開發利用作出的義務性規定,注意林地承包期限等。林地承包後,林地的所有權性質不變。承包的林地不得買賣。(一)必須遵守法律法規對林地的流轉和開發利用作出...