房屋面臨拆遷，這12項權利可確保你獲取公平補償

在徵收拆遷維權中，被徵收人究竟享有哪些法律所賦予的權利，怎樣行使、運用這些權利來保障自己獲得公平、合理補償的權益，恐怕是對廣大被徵收人而言最為重大且現實的問題了。

法律，就是寫滿權利的宣言。

本文，在明律師事務所的專業拆遷律師將結合《國有土地上房屋徵收與補償條例》，也就是老百姓口中的國務院第590號令的規定，來逐一梳理一下被徵收人所享有的各項權利，相信會對廣大被徵收人理清維權思路有實際的幫助。

第一，針對徵收補償方案的“提出意見權”

《徵補條例》第10條規定，市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。

徵求意見期限不得少於30日。

第11條進一步規定，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。

在被徵收人針對房屋徵收決定提起的複議或訴訟中，上述“提出意見權”是否得到落實，是需要政府舉證加以證明的。

被徵收人通過行使這項權利，可以在徵收項目啟動之初就對涉案項目補償方面的情況有一個比較全面的瞭解，對做到“知己知彼”這一目的十分有益。

第二，舊城區改建項目的要求聽證權

《徵補條例》第11條還規定，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

這裏的“多數”應當理解為半數以上。

這是針對舊城區改建、棚户區改造類項目所特有的程序。

需要補充的是，實踐中一些地方的規定賦予了被徵收人更具影響力的“提出意見權”和聽證權。

上海市的規定就指出，對於舊城區改建項目，有90%以上的被徵收人、公有房屋承租人同意的，方可進行改建項目。

對於此類項目，區縣人民政府應當組織由被徵收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。

也就是説，上海市的規定是對《徵補條例》規定的“升級版”，更加強調了對被徵收人提意見、辦聽證權利的保障。

第三，對房屋徵收決定的複議、訴訟權

《徵補條例》第14條規定，被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

需要指出的是，實踐中一些人認為“徵收決定”是很難撤掉的，提程序的意義不大，實則不然。

至少有兩類情形徵收決定是很可能被依法撤銷的，一是涉案項目存在“程序混用”現象，即依據國有土地上房屋徵收的程序操作，而實際徵收的卻是農村集體土地上的房屋。

而眾所周知，徵收農村土地是需要依據《土地管理法》所規定的程序來做農用地轉用審批的，這類將兩種性質截然不同的徵收程序混淆的做法是嚴重的程序違法行為，然而在實踐中卻並不鮮見;二是徵收決定作出前的法定程序缺失嚴重，譬如沒有依法進行社會穩定風險評估，沒有確保被徵收人針對徵收補償方案提出意見、舉行聽證的權利，相關建設項目沒有取得相關規劃、選址意見的批准確認等等。

故此，徵收決定決不是不可撼動的政府意志，被徵收人完全可以提起程序進行救濟，為後續的徵收補償協商奠定堅實的基礎。

第四，獲取住房保障的申請權

《徵補條例》第18條規定，徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。

具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

實踐中，這裏的“住房保障”是需要符合條件的被徵收人自行申報的，這點廣大被徵收人不要輕易錯過。

比如上海市就規定，居住困難的被徵收人、公有房屋承租人應當向所在區(縣)住房保障機構提出居住困難審核申請，並提供相關證明材料。

區(縣)住房保障機構應當依據規定對居住困難户進行認定，並將經認定符合條件的居住困難户及其人數在徵收範圍內公示，公示期為15日。

這一針對被徵收人中居住困難羣體的特殊保障內容，是以被徵收人的自行申請為啟動前提的。

第五，評估機構選擇權

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第4條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。

具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

也就是説，評估機構選擇權是一項規定明晰且有具體操作要求的屬於被徵收人的權利，任何徵收程序中徵收方都不得直接指定某個評估機構，剝奪被徵收人的這項權利。

第六，評估報告的申請複核、專家鑑定權

根據前述《評估辦法》的規定，被徵收人有權取得分户的評估報告，以掌握自己房屋的實際評估結果。

被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。

被徵收人對原房地產價格評估機構的複核結果仍有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。

實踐中，第一輪申請複核的程序是免費的，被徵收人通常都會提。

第二輪申請專家鑑定則是需要付費的，成本較高，被徵收人需要根據實際情況結合專業徵收維權律師的建議來做決定。

第七，對評估報告合法性的監督、舉報權

《徵補條例》第34條規定，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對相關機構和人員處以罰款，並記入信用檔案;情節嚴重的還可能吊銷資質證書、註冊證書，直至追究刑事責任。

據此，被徵收人對於評估報告中可能出現的估價師、被徵收人簽字造假等問題，有權向“發證機關”，即各級住房和城鄉建設部門直至住建部進行舉報。

若相關部門不履行其法定的查處職責，被徵收人可以就此向法院提起訴訟。

這是實踐中容易被忽視的一個重要而有效的維權途徑。

事實上，根據《條例》第7條的規定，對徵收過程中的各類違法行為，任何人都有權向有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門進行舉報。

監督、舉報權是一項貫穿整個徵收活動始終的重要權利。

第八，補償安置方式選擇權

《徵補條例》第21條規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

即面對“要房還是要錢”這一問題，被徵收人是有權選擇的。

實踐中個別地方只給錢不給房的“一刀切”做法，於法無據。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

也就是説，對於棚改類項目，被徵收人是有權選擇回遷安置的。

而對於一般項目，若選擇房屋產權調換，回遷還是外遷就要看項目所能提供的條件了。

第九，平等協商、簽訂補償協議權

根據《徵補條例》的規定及《合同法》的基本精神，徵收補償協議的達成必須滿足被徵收人平等協商、溝通並自願簽訂的權利，不得出現欺詐、逼迫等違法情形。

所謂“逼籤”，一律是非法的，這裏必須明確。

第十，對補償協議履行問題的救濟權

《徵補條例》第25條規定，補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

譬如當徵收方逾期不交付安置房時，在外過渡的被徵收人就有權提起行政訴訟，要求法院判決督促徵收方履行協議約定，儘快交付安置房並支付相應的違約金。

補償協議履行的問題一般出現在期房安置領域，這也是被徵收人選擇產權調換的風險所在。

第十一，對徵收補償決定的複議、訴訟權

《徵補條例》第26條規定，被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

在明律師事務所的專業拆遷律師在此前的文章中多次指出，徵收補償決定在整個徵收維權中是起決定性意義的一份文件，也是從時間順序上看被徵收人依法維權的最後一個有力的重要節點。

因為徵收補償決定是徵收方申請法院司法強拆被徵收房屋的必備文件，一旦錯過對其的救濟，那麼司法強拆的大棒便有隨時有可能打下來，被徵收人的維權將變得異常困難。

故此，對這一決定提程序一定要及時、堅決、果斷，不提不行!

值得補充的是，前述對評估報告不服的救濟，若經複核、專家鑑定仍不滿意，則最終要落實在對徵收補償決定的救濟之中。

在對補償決定進行審查時，評估結果是否公平、合理將是一個重要的考量點。

第十二，請求公安機關保護人身財產安全權

在整個徵收流程中，遇任何逼遷、脅迫等危及被徵收人及其家人、親友人身、財產安全的情形，被徵收人均有權報警向警方求助。

實踐中，在明律師事務所的專業拆遷律師會根據情況適時指導被徵收人向公安機關提交《要求保護人身財產安全申請》，督促當地公安機關履行法定職責，及時出警制止不法逼遷行為，對已經發生的案件及時偵查，對涉嫌違法犯罪人員實施抓捕。

對於不履行職責的公安機關，可通過提起行政訴訟進行監督，對獲取違法逼遷、強拆的證據均有幫助。

在徵收維權中，與公安機關的關係問題是被徵收人需要學習、實踐的一個重大課題。

運用好了，會對獲取滿意補償起到很好的促進作用。

在明律師事務所的專業拆遷律師最後想提示廣大被徵收人的是，綜上所述我們不難看出，明晰權利的過程就是一個梳理程序、學習法律的過程。

無論這些權利能否實際“用上”，多懂點兒對於被徵收人而言也絕對是有益的。

依法維權的每一個步驟每一種途徑，都要着落在上述這些權利的行使與救濟上。