房屋抵押未辦理土地抵押

抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。債務人以自己的房屋、汽車等財產作為自己債權擔保的行為就叫做抵押擔保，作為擔保的一種方式，我國法律對債務人相關的財產能否作為抵押物以及相關的抵押順序是做了明確規定的。

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抵押未辦理登記該怎麼處理

抵押合同以設立抵押權為目的。未能辦理抵押物登記，則抵押權不能成立，抵押合同的目的不能實現，但合同目的是否實現並不影響合同本身的效力。抵押權雖未成立，抵押合同仍對當事人有拘束力，有過錯的一方應當承擔違約責任。

1、抵押人的責任範圍抵押物未能登記導致抵押權不能成立，抵押權人將可能蒙受損失而抵押人卻可以免除擔保責任，其結果不利於抵押權人而利於抵押人，故除合同無效的原因外，抵押物未能辦理登記的責任多在抵押人。

在主債權未受清償，抵押物又因抵押人違約未辦理登記的，抵押人的責任有多大?是擔保責任?還是違約責任?顯然，抵押人承擔責任的依據是抵押合同。因抵押人未能履行抵押合同的義務而使抵押權不能成立，抵押權人無從對抵押標的物行使抵押權，其所蒙受的損失是喪失合同約定的抵押標的物的變價優先受償並對抗第三人的權利，在此，抵押人所應承擔的不是擔保責任，而是違約責任。抵押人承擔責任的範圍依其過錯而定，但不能超過抵押合同約定的抵押標的物的變價。

  2、抵押物未登記時的優先受償權《<擔保法>若干問題的解釋》第五十九條規定：當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。此規定看上去頗令人費解。既然有優先受償權，為何不能對抗第三人?既然不能對抗第三人，如何能叫優先受償權?