產生房屋拆遷置換合同糾紛該怎麼解決處理?
產生房屋拆遷置換合同糾紛,可以通過友好協商,行政裁決或者提起訴訟的形式解決處理。
1、對於拆遷決定或者拆遷補償置換裁決不服提起的訴訟,在性質上屬於對行政機關的具體行政行爲不服提起的行政訴訟,人民法院應當作爲行政案件受理。
2、對於當事人達不成拆遷補償置換協議,向人民法院提起民事訴訟後,人民法院不予受理,告知當事人可以依法向有關行政部門申請行政裁決。
3、當事人之間達成拆遷補償置換協議後,一方不履行協議或者履行協議不適當的,當事人依拆遷補償置換協議提起民事訴訟的,人民法院應當受理。
4、對於拆遷人與被拆遷人之間未達成拆遷補償置換協議,未經行政裁決,而強行將被拆遷人的房屋拆除的,當事人以侵權爲由向人民法院起訴的,人民法院應當作爲民事案件受理。
二、拆遷置換合同的補償糾紛處理
由於拆遷人佔比例較多的是房地產開發公司,這些部門的性質,決定其必須追求最大利潤,因此,實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅,對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷置換合同沒有進行有關補償,這類糾紛訴至法院的也很多。對於補償糾紛的處理,在審理時,如果拆遷置換合同有約定,應按照拆遷置換合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方,應承擔違約責任。
對於作價補償,應按照所拆遷房屋建築面積的置換價格結合成新結算補償的金額,在補償時也應充分考慮地段的差異。對於不同使用性質的房屋應有不同的補償標準,這裏主要是指住宅用房和營業性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質,是當前拆遷置換中爭議較大的一個問題。應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對於拆遷非住宅房屋造成停產、停業的,拆遷人應當給予適當補償。
對於被拆遷房屋的承租人,在租賃期限未滿時,則承租人對該拆遷房屋享有使用權,對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金並賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換,承租人與原房屋所有權人之間的租賃關係應當繼續維持。在過渡期限內,承租人自行安排住所的,拆遷人應當支付臨時置換補助費。對於搬遷補助費和臨時置換補助費應按城市市政府的有關規定執行。對於因拆遷人的責任延長過渡期限的,對此拆遷人除應承擔違約責任外,還應當自逾期之日起增加置換補助費。
綜上所訴,房屋拆遷置換合同一旦簽訂,拆遷方與被拆遷方都應當嚴格遵守,如果存在合同糾紛可以通過協商形式解決處理,協商無果的話也可以通過向仲裁機關申請仲裁,或者向人民法院提起民事訴訟的形式來解決處理。
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