農村私有房屋買賣糾紛合同效力怎麼確定?
首先,房屋買賣必然涉及宅基地買賣,而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定,宅基地屬於農民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅,有關部門不得爲違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”
國家土地管理局國土函字《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定:原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,並從中牟利或獲取房屋產權,是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行爲之一。
其次,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關係相聯繫,不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房,實際上是買地,在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,損害了集體經濟組織的權益,是法律法規明確禁止的。
第三,目前,農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記,故買賣雖完成,但買受人無法獲得所有權人的保護。
第四,認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益,在許多案件中,出賣人相對處於弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
再解決問題時,首先,要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響,尤其是出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;其次,對於買受人已經翻建擴建房屋的情況,應對其添附價值進行補償;再次,判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人,爲其留出合理的騰退時間,避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
但是,如買賣雙方都是同一集體經濟組織成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定合同有效。
在農村是不能夠隨意將土地經營出賣,由於土地是屬於村集體不屬於個人一,不屬於個人,一般在進行買賣時,只能夠獲得該房產的所有權,並且是拿不到房產證和土地證的,所以雙方之間還說對於這類合同都是屬於無效合同。
-
民法典的承諾的定義是什麼,承諾的撤回和撤銷規定
一、民法典的承諾的定義是什麼1.承諾,是指受要約人同意接受要約的條件以締結合同的意思表示。2.《民法典》第四百七十二條要約是希望與他人訂立合同的意思表示,該意思表示應當符合下列條件:(一)內容具體確定;(二)表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束。二、承諾...
-
物業服務合同到期續簽流程
一、物業服務合同到期續簽流程物業合同到期後,當事人想要續簽的,需要成立業主大會,然後採用集體討論的形式或者書面徵求意見的形式召開業主大會決定續簽合同,與物業服務企業續簽書面的物業服務合同。《物業管理條例》第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。《民...
-
一般如何申訴贈予合同糾紛?
一、一般如何申訴贈予合同糾紛1、申訴應當遞交申訴狀。上訴狀應當通過原審人民法院提出,並按照對方當事人或者代表人的人數提出副本。當事人直接向第二審人民法院上訴的,第二審人民法院應當在五日內將上訴狀移交原審人民法院。2、當事人不服地方人民法院第一審判...
-
怎麼審查合同主體資格
一、怎麼審查合同主體資格合同主體分爲自然人與法人、企業、其他組織。主體爲自然人時,應審查對方的身份證件,以確定其是否爲相應的民事行爲能力人,特殊行業的還要審查從業證書。主體爲企業法人和其他組織時,要審查對方經過年檢的營業執照,特殊行業的審查資質證書,如...