農村房屋買賣合同效力怎麼認定?
農村房產交易應該遵守哪些相關政策?出現相關買賣合同糾紛後怎麼處理?在轉讓房產時需要注意哪些?本文將有關農村房產交易的相關內容作相應分析。本文就農村房屋買賣合同效力怎麼認定作相關分析。
一、農村房屋買賣合同的效力問題
目前我國法律未明確規定農村房屋買賣合同的效力問題。但是,農村房屋的買賣必然導致宅基地使用權的轉移。宅基地是農民的重要財產權利,我國法律、法規嚴禁宅基地進入市場進行交易。《土地管理法》第六十二條規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地。第六十三條規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。國務院辦公廳早在1999年就在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》作出了“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅”的規定。由於宅基地關係到農民的基本居住條件,所以上述法律明確規定獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制,只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地範圍內申請宅基地。因此,對於城市居民購買農村房屋和具有農民身份但雙方非同一集體經濟組織成員的情形,房屋買賣合同的效力應以認定無效爲原則。對於雙方均是同一集體經濟組織成員的情形,因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份,這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙,只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關於合同效力的要件,原則上應認定爲有效合同。
:農村房屋所有權的認定問題
《物權法》第九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。房屋固然屬於不動產,依照物權法的物權公示原則及相關規定,不動產是需要初始登記的,轉讓時則需過戶登記。但對於農村房屋,其不屬於商品房,自身具有特殊性。針對當前農村房屋的所有權大部分沒有登記的現狀,我國亦沒有強制性的規定要求農村房屋所有權的認定必須辦理初始和變更登記。因此,當前農村房屋所有權的取得如果以登記爲生效要件,未免脫離實際。登記的首要意義在於物權變動的公示與公信。在農村,由於國家對農村宅基地的申請人有着嚴格的規定,這樣在客觀上就限制了擁有農村房屋的人羣大都是本集體經濟組織的成員,可以說人人都處在一個“熟人社會”,並且村民之間大多都參與彼此的房屋建設,相互之間僅通過佔有行爲就已經能起到客觀公示作用。村民委員會的見證和記錄即完成了公示的作用,並不需要更大範圍的公示,即使登記其效果也不一定比村民之間的監督更有利。
筆者認爲,對於當前農村房屋買賣的現狀,一方面對於合法有效的農村房屋買賣合同,所有權即使沒有進行變更登記,在滿足一定條件時,應確認買受人取得了房屋所有權。如:房屋買賣行爲經過了村民委員會同意,買受人支付了房款並實際佔有。另一方面,有條件的地區應開展集體土地房屋普查登記,建立較爲詳細的產權產籍資料。房屋登記機構要積極開展工作,可以聯合國土、規劃等部門,依靠鄉鎮及農村基層組織對城鎮規劃區內的集體土地房屋進行普查。通過普查登記,建立起較爲詳盡完整的產權產籍資料,爲推進農房登記打好基礎。
本站小編爲您整理,希望對您瞭解農村房屋買賣合同效力怎麼認定有幫助。在買賣農村房屋時能夠順利,避免出現不必要的糾紛。
-
開放商延期交房可以解除合同嗎
律師解析:延期交房經催告三個月內仍未履行的可以解除合同。1、購房者可以發出書面催告,與開發商約定合同最終履行期限,要求開發商儘快履行該合同;2、催告達到3個月以上購房者可以行使解除權,由開發商承擔違約責任、支付相應的損失賠償。法律依據:《民法典》第五百六...
-
該怎麼購買回遷房呢
律師解析:首先,如果房子的持有人已經取得了《房產證》,那麼購買這樣的回遷房手續就比較簡單,因爲已經取得了房產證,辦理手續時就相當於購買二手房一樣,可以正常交易過戶。其次,如果房屋的持有人只有開發商手中的回遷協議,並沒有取得回遷的房產證,我們如果要購買這樣的回...
-
逾期辦房產證,又過了訴訟時效,還可以起訴嗎?
通常來說,買方獲得房屋的時候,或在合同約定的取房時間,以及在法律要求的其他時間以內,可要求賣方協助辦理相關的房地產許可證。然而,在實踐中,一些賣家不允許辦理房地產許可證,導致房地產證辦理逾期,有些買家不知道房產證的問題,以爲只要他們拿到房子,就沒有問題,結果在逾...
-
房產證逾期辦理違約金怎麼計算?
一般來說,購買一手房屋的人在其拿到房屋的那一刻就會及時要求賣房屋的人協助其辦理登記房產證。但是在實際情況中,有一些購買房屋的人爲了不讓賣房屋的人有機會不及時協助購買房屋的人辦理房產證。購買房屋的人之所以想及時辦理房產證是因爲過了期限還沒辦理房產...