開發商延期交房的抗辯理由有哪些
開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止,在這一期間的商品房稱為期房。如果開發商逾期交房,抗辯理由有哪些呢?請閱讀下面的內容。
當開發商延期交房時,根據相關規定,會面臨支付違約金或者賠償損失的法律後果,為了避免承擔這種結果,開發商常以各種理由進行辯解,其中一些是不合理的。
以下是幾種常見的抗辯理由,希望大家格外注意:
(一)不可抗力。
不可抗力是開發商出現延期交房時最常見的抗辯理由。
所謂“不可抗力”,在我國《民法通則》上是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。必須同時具備不能預見、不能避免和不能克服三個條件才可構成不可抗力。
根據我國法律的規定,如果是不可抗力原因導致開發商逾期交房的,開發商不需承擔違約責任。這是法律的直接規定,即使雙方在合同中沒有進行約定,當遇到不可抗力事件時,開發商仍可直接引用法律條款來免責。
開發商常常對“不可抗力”作擴大解釋,比如將下雪、雨水多、夏天天氣熱、甚至大學聯考期間禁止施工這些作為不可抗力來狡辯。這裡提醒購房者注意,下雨下雪都是自然現象,如果沒有形成災害是不能作為不可抗力的。而大學聯考亦是每年都舉行的,這些事件均是在雙方簽訂合同時可以預見的,不符合不可抗力的構成條件,這樣抗辯理由是不能成立的。
(二)以交鑰匙時間為房屋交付時間。
商品房交付應當符合法律的規定以及合同的約定,有的開發商在房屋沒有任何竣工驗收合格憑證的情況下,以各種方式通知購房者收房,在向購房者交鑰匙的同時,要求購房者簽下“房屋接收單”,在接收單上往往會註明房屋質量合格,本人無異議之類的文字。很多業主缺乏經驗,簽下“接收單”,在產生糾紛起訴到法院的時候,開發商以已經交房為理由抗辯,使購房者陷入被動。
為了避免爭議,購房者在房開商擬交付的房屋未符合條件的情況下,比如無法提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等,此時完全可以不接收鑰匙,更不能在“房屋接收單”之類的檔案上簽名。
(三)訴訟時效。
在超過合同約定的交房日兩年才交房的情況下,開發商一般會以超過訴訟時效進行抗辯。這裡提醒購房者,在訴訟時效期間的起算上,應當區分具體情況:房屋具備法定交付條件,訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件,訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。
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