農村房屋買賣合同效力應該如何認定

合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程，也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行為，只有雙方當事人協商一致才能成立，也就是説訂立合同是一個動態的過程，不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。

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農村房屋買賣合同效力如何認定？如何認定農村房屋買賣合同的效力？

近年來，農村房屋買賣合同糾紛案件時有發生，如何認定農村房屋買賣合同的效力，對在司法實踐中正確處理此類糾份，維護當事人合法權益，有重大的現實意義。一、民事法律行為理論對認定農村房屋買賣合同的效力有指導意義。我國〈民法通則〉第54條規定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利義務的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中佔有極為重要的地位，??民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權利義務為內容的合法行為。要正確認定農村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規定為依據。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個要件（1）：1、行為人具有相應的民事行為能力；2、意思表示自願真實；3、行為的內容不違法。依法訂立的農村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應認定為無效合同。二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農村房屋買賣合同的效力的重要法律依據。〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及物權不能轉移。”從我國現有法律和行政法規的規定看，沒有明確規定農村房屋買賣合同必須經登記後才生效的規定，按上述合同法及司法解釋規定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農村房屋買賣合同應認定其有效為宜。