租房合同的效力應該如何認定

一、租房合同的效力應該如何認定

1、合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

2、房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權證的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權屬有爭議的;

(5)屬於違法建築的;

(6)不符合安全標準的;

(7)已抵押，未經抵押權人同意的;

(8)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;

(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

3、房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來説，這種約定因滯納金過高有失公平，屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

4、是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀。

二、如何防範租房中的騙術

1、假房東

業務員陪顧客到某個樓下，這時由公司另外一名業務員給該業務員打電話，冒充房東，説現在臨時有事去不了，這時該業務員會讓顧客接聽電話，以表示確定房東有事來不了，顧客接聽電話後冒充房東的另外一名業務員會跟顧客講自己確實想把房屋租給他，並讓顧客記下自己的聯繫電話，顧客一般情況下見房東如此熱情，就會記下電話號碼，這時在場的業務員絕對不會制止。而當雙方回到公司後，業務員會立即翻臉説：“你已和房東交換聯繫方法，中介已完成，”這時顧客就會被騙。

2、一頭堵

個別中介公司在欺騙了消費者之後，還紛紛設立了“監督投訴熱線”，以便欺哄據理力爭的顧客，不至於鬧到工商局去。其手段無非是對顧客説押金根據合同無法退還，但出於愛護顧客可為顧客繼續介紹房屋，顧客此時也無計可施，善良一點的還覺得公司的管理層不錯，挺為他們考慮的。其實是押金已騙到手，他們不願事情被捅到工商局被查處而已。所以，建議有租房想法的讀者，在租房時謹慎挑選中介公司，慢掏中介費押金。注意合同陷阱：中介成功應當是簽訂了書面合同或交付了定金，而絕不能將“交換聯繫方法”列為成功;查看房主的房產證、身份證、户口本，識破假房東。

若諸方面都符合法律規定的話，那麼該合同在雙方當事人簽字之後就能夠成立生效，此後就是具有法律效力的。當事人就要實際按照合同中約定好的內容來履行自己的義務，否則的話構成違約的就要承擔法律責任。