農村小產權房屋買賣合同效力是怎樣的
對於小產權房屋買賣合同來講,其效力分為有效和無效兩種。小產權房屋主要是指農村居民自己修建的房屋,像這樣的房屋一般是沒有產權證的,所以在進行小產權房屋買賣的時候會牽涉到許多法律風險。
(一)認定小產權房買賣合同無效的理由
1、農村集體所有土地的使用權不得流轉
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”我國房地產管理法規定,房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。
2、農村宅基地使用權的取得有着嚴格的身份限制
小產權房中有一部分是農户在自家宅基地上建房出賣,這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份,也就不能取得宅基地使用權,小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣
關於小產權房問題,國務院等國家有關部門出台過許多相關規定,禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
物權行為與債權行為是既有關聯又相區別的,物權最終能否按照當事人的意思發生變動,並不影響債權的設立,也就是説小產權房根據現行政策不能進行變更登記,但當事人之間仍然可以訂立小產權房買賣合同,而且合同是有效的,只是合同的目的可能無法實現罷了,這個時候完全可以以合同目的無法實現為由,要求解除合同,而不是認定合同無效。
如果對小產權房屋買賣有爭議的,但只要改房屋是合法的建築就應該為有效的房屋買賣合同,因為小產權房屋買賣雖然有爭議,但它也並不違反合同法,只要是合法建築都應該得到相應的保障。
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