能否買賣設立居住權的房子
根據《民法典》的規定,房屋就算設立了居住權,也是可以進行買賣的。
房屋的所有權人出售房屋後,居住權在期限內的,不應當影響居住權人的權利,賣方應當如實告知買方房屋設有居住權的事實。
1、什麼是居住權?
根據《民法典》第366條的規定,居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有佔有、使用的權利,以滿足生活居住的需要。
居住權是一種加之於房屋之上的用益物權,由房屋所有人設立,特定對象取得居住權後,便可在該房屋內居住,使用房屋。
具體來説,居住權包含以下5點內容:
①此種權利僅限於居住目的;
②居住權人享有附屬於該房屋的各項權利,如相鄰權等;
③以居住為目的,居住權人有權修繕房屋;
④居住權人可以出租房屋收取租金,但需以當事人之間的約定為準;
⑤居住權不得轉讓、繼承。
2、居住權是怎樣設立的?
居住權的設立一般是無償的,但是當事人之間另有約定的除外。
居住權主要有兩種設立方式,一種是訂立書面合同登記設立居住權,另一種是以遺囑方式設立居住權。
訂立居住權合同注意一定要以書面形式,合同主要包括下列條款:
①當事人的姓名或者名稱和住所;
②住宅的位置;
③居住的條件和要求;
④居住權期限;
⑤解決爭議的方法。
居住權合同擬好後,當事人需要去不動產登記機關申請居住權登記,居住權自登記時設立。
以遺囑方式設立居住權的,由於遺囑形式包含口頭遺囑、錄音錄像遺囑等,不是所有遺囑都具有書面形式,因此遺囑設立居住權的不拘泥於書面形式。
具體的設立方式,房主一般會在遺囑中明確把房屋的所有權給一方,居住權保留給指定對象,當房主去世後,居住權人需要持該生效遺囑、遺囑人的死亡證明申請辦理居住權登記,以公示自己的居住權,當發生爭議時,已完成居住權登記的一方優先受法律保護,享有權利。
3、為啥房屋買賣要考慮居住權問題?
我國目前已初步建立起廉租房、公租房、經濟適用房等多層次的保障性住房體系,但是此類保障性住房的覆蓋人羣有限,尚不能完全解決中低等收入家庭的住房問題,因而《民法典》新規定的“居住權”制度,或可為解決住房問題提供一線曙光。
居住權的制度優勢在於其法律保障力度非常強,居住權人的身份不同於承租人,當發生第三人侵害房屋權利的情況時,居住權人可以物權人的身份向第三人主張排除妨礙、消除危險等救濟。
通俗來講,買受人享有的房屋所有權無法對抗原本已有的登記生效的居住權,當設有居住權的房屋被買賣時,居住權人對該房屋仍享有居住權益,而不能主張居住權已經消滅,把居住權人“轟出”房屋。
合法有效的居住權,只有當居住權期限屆滿或居住權人死亡的,居住權才消滅,辦理居住權註銷登記後,房屋的所有權人即享有完全的支配權。
4、居住權制度設立,購買二手房要更謹慎了很多朋友不喜歡購買二手房,這是有很多原因的。
介意他人留下的生活痕跡、房子是否為“凶宅”、產權是否清晰、是否為抵押房拍賣房等都是二手房交易需要調查的問題。
居住權制度是為了保障百姓“住有所居”而出現的,但對於二手房交易來説,實則又多了一道門檻。
以前在進行房產交易時,僅需瞭解前房主的基本情況,房子本身是否有抵押、租賃等情況就成,未來購置房產除了要調查以上內容,還要查看房子上是否設立了居住權,一旦有居住權存在,房產交易就會變得很麻煩,房子有了人卻住不進去,毀約在所難免。
根據民法典的規定,房屋租賃期限不得超過二十年,然而居住權的期限完全可以超出二十年的限制,理論上居住權可以一直延續到居住權人死亡時消滅,那麼這個期限三十年、四十年都是有可能的。
綜上,設有居住權的房屋可以進行買賣,作為賣家,建議如實告知房屋的權利狀態;作為買家,要做充分的準備和調查,在之後的房屋交易過程中,要特別留意居住權問題,以免產生不必要的麻煩。
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