房屋租賃合同最長期限是多少年

房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。
當事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個月以上，而未採用書面形式的，應當視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。
出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，並在租賃期滿後，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿後返還所承租的房屋。如需繼續租用原租賃的房屋，承租人應當在租賃期滿前3個月提出，並徵得出租人的同意，重新簽訂租賃合同。
出租人應當按照租賃合同規定的期限將租賃房屋交給承租人使用，並保證租賃合同期內承租人的正當使用。出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時，應當事先徵得承租人同意，並賠償承租人的損失。未規定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應當准許，承租人有條件搬遷的，應當責令搬遷;如承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。
法律依據：
《中華人民共和國合同法》（自2021年1月1日起廢止）第二百一十四條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《民法典》第二百零九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。