開發商賣房合同違約金約定過低怎麼辦

一、賣房合同違約金過低怎麼辦?

根據《合同法》第114條的規定，約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

需要強調的是，違約金的高低是應當事人的申請由法院或仲裁機構被動進行審查的。如果當事人沒有在一審法庭辯論終結前提出對違約金的調整申請，則審理機構不主動干預。我們認為，為保險以及公平起見，建議在約定違約金比例時通過設定上限等方式防止違約責任過重。

二、賣房合同違約金上限

根據最高人民法院關於商品房購買案件的司法解釋第二十三條，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。國家相關文件並沒有明文規定購房違約金的上限是多少，但是一般情況下購房違約金都是按照房產總成交價的20%為違約金比例，這也是法院可能支持的最高上限。如果有規定是定金的2倍那麼違約金上限就是這個數值了。

關於違約金上限我們應該在簽署合同的時候清晰註明清楚，不過若真的無法列出具體的金額，可以列明大概違約金比例，除了遇到不可抗力因素外，其他無論都必須按合同約定履行。

三、違約金的計算

違約金的計算方式一般有兩種：

1、以天數為基礎，按照已付款利息支付，從合同交房到實際交房計算。

付款利息就是按照銀行同期貸款利息按日計算。

2、根據合同中雙方約定比例計算，一般比例範圍是在萬分之一到萬分之五。例如：按照全額房款的萬分之一的標準計算。那麼就是用全部房款乘以萬分之一再乘以違約日期。

根據我國相關的法律規定，一方違約，另一方認為違約金過高或者過低的話，可以向法院申請調高或者調低違約金的金額，所以如果開發商賣房合同違約金約定過低，被違約一方可以向法院申請提高違約金的金額。一般情況下，買賣房合同的違約金的金額不超過總成交價的20%。