購房合同開發商違約金限制無效怎麼辦?
一、購房合同開發商違約金限制無效怎麼辦?
1、開發商違約時,如果商品房買賣合同對違約金作出了規定,或者法律對違約金作出了直接規定,那麼開發商就需要承擔違約金。至於開發商違約金的具體計算方式,則可以由商品房買賣合同約定,沒有約定時,按照法律規定確定。
2、商品房購房合同糾紛與其他買賣合同糾紛一樣,購房者要求開發商支付違約金時,不僅需要證明開發商存在違約的證據,還得證明其實際的損失,否則就可能得不到違約金,或者得到的違約金不足以彌補損失。
二、購房合同的主要內容
1、房屋的基本情況
購房合同包括房屋的數量和質量,在數量上應明確計量單位。在質量上應明確房屋是高層建築還是多層建築、或是平房,以及房屋坐落的地點、房屋的結構、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積、房屋的環境、配套設施以及物業管理等,都必須明確清楚。
2、房價及付款方式
購房合同明確了房價及付款方式,即一方當事人以貨幣形式支付給賣家,是買受人最主要的義務,它既是房產買賣合同中最重要的內容之一,也是房屋面積、房屋質量的價值表現在合同中應明確支付貨幣的名稱、單價、總價以及付款方式。
3、履行合同的期限和方式
購房合同約定了履行合同的期限和方式,即房屋支付的日期和交付手續、房屋價款的支付日期和支付辦法等,價款是現金支付還是支票支付,是在出賣人所在地支付還是在買受人所在地支付等。
4、產權登記及費用
購房合同上明確產權登記及費用,明確產權登記時雙方的職責分工、產權登記的時間以及有關費用等。產權過户登記費、印花税、契税及其他應由買受人承擔的費用由買方承擔。
5、房屋基地使用權
房屋基地所有權屬於國家或者集體。還要明確約定各項目,如綠化率、物業管理用房、停車場建築面積等,並約定全體業主享有《物業管理條例》規定的各項權利,如車庫、停車場的權、使用權。
6、違約責任
合同簽訂後,不可避免的存在着不履行合同義務的情況,而由此引起的法律後果,即為違約責任。比如開發商逾期交房,交房時存在嚴重質量問題,或者購房者不按期支付價款等。出現類似的情況,是強制履行合同,還是支付違約金等。
7、房屋交接事項
房屋如何進行交接,什麼時候進行交接,這都需要進行具體約定,並且要對交接時會產生的問題,明確約定出相應的處理方法。
8、爭議解決方式
合同中好約定好爭議的解決方式,對於購房者而言,好選擇訴訟,一則訴訟費用相對低廉,二則訴訟具有可救濟性,若訴訟裁決實體錯誤,則可以向法院申請再審。
購房合同一旦簽訂,無論是對買房者還是開發商都需要承擔合同上的法律責任。違約金並不是單純針對於買房者,也是針對於開發商,如果開發商沒有在規定期限進行交房的話,在法律上是可以要求開發商進行相關賠償的。開發商如果拒絕進行賠償,那麼就是違背了協議,可以先對其進行起訴。
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