二手房違約金合同過低怎麼辦

違約金條款是訂立合同中幾乎必備的條款。規定違約金時是按照預期違約所造成的損失為標準設立的，但事實上真正違約帶來的損失有時會與訂立的違約金條款相距甚大，有的是偏高，有的則偏低，下面本站的小編為大家解答二手房違約金合同過低怎麼辦。

一、違約金一般處理原則

所謂違約金，是指當事人約定的或法律直接規定的，在一方當事人不履行或不完全履行合同時向另一方當事人支付一定數額的金錢或者其他給付。違約金根據其性質不同可分為懲罰性違約金和賠償性違約金。那麼我國《合同法》規定的違約金是懲罰性違約金還是賠償性違約金呢?最高人民法院《民商事合同糾紛指導意見》(法發【2009】40號)第6條規定違約金的性質“以補償性為主、懲罰性為輔”。對於當事人在合同中約定的違約金或者違約金計算方法所計算出的違約金過高或者過低的，在司法實踐中按照以下原則處理：

(一)當事人沒有提出合同中約定的違約金計算標準過高或者過低的，人民法院應當根據合同約定的標準計算違約金。人民法院在當事人未提出要求調減或者調增違約金的情況下，不得主動對約定違約金標準進行調整。因為合同關係是當事人之間的利益關係，即使違約金數額過高或者過低而當事人自願接受的，因為不涉及社會公共利益、國家利益和他人的利益，所以法院應當尊重當事人的意思自治，保護誠信守約的當事人，依據促進交易及維護交易安全的原則，在判斷具體案件時綜合參考有價值的標準予以確定。

(二)當事人提出合同中約定的違約金或者其計算標準過高或者過低的，人民法院可以參照最高人民法院《合同法解釋(二)》第29條第2款規定，當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第114條第2款規定的“過分高於造成的損失”。以低於損失額的80%作為是否過低的認定標準。當然具體的評判標準還應當結合具體案件進行確定，應當根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同條款等多項因素，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡，避免簡單地採用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質不公平。

(三)如果合同約定的違約金是概括性的違約金，即合同約定在一方當事人部分不履行、不完全履行與完全不履行合同時的違約金數額是相同的，而一方當事人出現部分不履行或者不完全履行的違約行為時，違約方提出約定違約金過高時，人民法院可以按照《合同法》關於人民法院調整違約金數額的規定對違約金進行調整。此時調整違約金的依據是《合同法》關於法院有調整違約金權力的規定，而不是基於合同已經部分履行的比例來計算扣減違約金。此時對違約金的調整方法與標準仍然是根據違約方的違約行為給守約方所造成的損失來比較而確定的。因為違約金是為擔保債務的履行而設定的，而不是根據履行的數額來確定的，違約金的數額不能根據已經履行的比例來進行扣減，否則就違背了違約金的性質，但是已經履行的事實表明，守約方的損失並不是太大，而可以據此適當減少違約金的數額。

二、違約金司法實踐

1、雖無明文法律規定，但在司法實踐中，法官在處理違約金的問題時，無一例外都將這一點作為原則，即無論違約金如何約定，是否要求增加或減少，裁判文書最終確定的違約金的數額都是以本金為限。

2、《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》自2012年7月1日起開始施行，此後，人民法院對於違約金調整的力度明顯加大。

3、目前，我國《合同法》中違約金的性質主要是補償性的，只是有限度地體現了懲罰性。既然違約責任是對違約方違約行為的制裁,其根本屬性是懲罰性，那麼違約金就應當首先是懲罰性的，至於補償的作用應當屬於其必備功能。在違約金彰顯懲罰性的屬性情況下，試圖違約的一方會對違約後果進行充分考慮，在對違約成本與違約收益進行權衡對比之後，自知違約成本高則更多時候會選擇繼續履行合同。如果違約金具有擔保屬性，則懲罰性就越強，違約金的價值就能得以彰顯。基於上述原因，在目前立法尚未對違約金的根本規定進行修改情況下，人民法院對於違約金明顯過高的處理應該慎重，而面對違約金過低時當事人要求調高的訴求則應當儘可能滿足。

關於二手房違約金合同過低怎麼辦問題的解答如上所述，違約金條款的規定不可能正好能夠彌補違約帶來的經濟損失，因此法院在進行判決時會以違約金條款為依據，在其基礎上進行相應的調整，違約金過低不能彌補損失時會增加相應的賠償金額，過高時也會相應的減少。這要根據實際損失來決定。