租房合同不得轉租的情形有哪些?
一、租房合同不得轉租的情形有哪些?
根據相關法律規定,房屋不能轉租的情形主要有以下幾種:
不能轉租情況一,“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋內擅自搭建的”、“預租的商品房”三種房屋不得轉租。
不能轉租情況二,約定可以轉租的,承租人可以按照約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的,承租人只有在徵得出租人同意後才可以轉租房屋;未徵得出租人同意轉租房屋的,出租人有權解除租賃合同。公有居住房屋承租人可以不徵得出租人同意,但在簽訂轉租合同前應當書面告知出租人,否則出租人也可解除租賃合同。
不能轉租情況三,房屋轉租期間,原先的租賃合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;租賃合同解除的,轉租合同應當隨之解除。
不能轉租情況四,房屋轉租合同約定租期的最後時限,不得超過租賃合同中約定的最後租期。
不能轉租情況五,房屋轉租期間,除房東和轉租當事人另有約定外,原房客應當繼續履行租賃合同,如按時交付租金。
二、簽訂購房合同的注意事項
第一項:關於五證
陷阱:有些開發商沒有五證或五證不全時,為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是複印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。
對策:1、複印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面積的多少。3、對於承諾證件正在辦理中的開發商,可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
律師建議增加補充條款:
出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的,出賣人願向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第二項:關於公攤面積
陷阱:建設部格式合同第五條只有對建築面積出現變化的處理,這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積,而總的建築面積不變。依據合同開發商並未違約,買受人也起訴無據。
對策:1、在合同第三條中寫明確套內建築面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構成。3、按套購買使用面積,雙方不涉及公攤處理。
律師建議增加補充條款:
雙方協商一致,同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理:
1、如果實測公攤面積超出暫測面積的,買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算,超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少於暫測面積,買受人據實結算。
2、買受人對實測面積的承擔,僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。
第三項:關於房產證
陷阱:建設部格式合同第十五條並未説清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。
對策:1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證,所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來,開發商是具體行政行為的相對人,買受人不能起訴行政機關的違法行為。
律師建議增加補充條款:
如果因出賣人的原因,導致其在交房後360日內不能為買受人辦理取得房產證的,雙方選擇以下第____種方式處理:
1、 買受人不退房的,出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。
2、 買受人退房的,出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。
如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因,導致出賣人在交房後360日內不能為其辦理取得房產證的,買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。
如果因頒證行政機關的原因,導致出賣人在交房後360日內不能為買受人辦理取得房產證的,買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件,否則視為出賣人違約。
第四項:關於書面通知
陷阱:合同中約定通知義務後(如:交房通知),開發商如期不能履行義務,延期後其可以在售樓部張貼書面公告,卻署名約定日。還將公告辯為書面通知,以推託自己的責任。
綜上所述,如果是存在由於承租人本身的過錯導致房子無法轉租的,那麼租房合同是無法進行轉讓的;同時,如果轉租的時間已經超過合同事先規定,那麼承租人也不得專責;再者,一旦出現原合同的變更,那麼轉租也是無法進行的。
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