個人轉讓住房怎麼計算土地增值税

個人轉讓住房怎麼計算土地增值税

土地增值税是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物（簡稱房地產）所取得的增值額為計税依據，依照規定税率徵收的一種税。但我國税法對個人轉讓房地產土地增值税方面出台了以下一些優惠政策。

《財政部、國家税務總局關於土地增值税一些具體問題規定的通知》（財税〔1995〕48號）規定，個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免繳土地增值税；通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免繳土地增值税；對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地税務機關核實，可以免繳土地增值税。

《土地增值税暫行條例實施細則》（財法〔1995〕6號）規定，個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用、收回的，免繳土地增值税；因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免繳土地增值税；對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向税務機關申報批准，免繳土地增值税；居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值税；居住未滿3年，按規定計徵土地增值税。

而《財政部、國家税務總局關於調整房地產市場若干税收政策的通知》規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免徵收土地增值税。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》制定並對社會公佈的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。即，“原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。”

根據現行政策規定，個人轉讓房地產土地增值税具體計算主要分三種方法。 

一、能提供評估價格的計算方法：

土地增值税應納税額＝〔轉讓收入－評估價格－與轉讓房地產有關的税金〕×適用税率

1.“評估價格”是指由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格；

2.“與轉讓房地產有關的税金”是指包括營業税、城建税、教育費附加、地方教育附加、印花税；

3.由政府批准設立的房地產評估機構評估發生的評估費用允許在計算土地增值税時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除。

《土地增值税暫行條例實施細則》

第十一條 條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

納税人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免徵土地增值税;增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計税。

條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。

因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納税人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值税。

符合上述免税規定的單位和個人，須向房地產所在地税務機關提出免税申請，經税務機關審核後，免予徵收土地增值税。

第十二條  個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向税務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值税;居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值税。居住未滿三年的，按規定計徵土地增值税。

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