不能轉租的房屋主要有哪些
一、不能轉租的房屋主要有哪些
1.房主明確禁止轉租或者未同意轉租的房屋,不得轉租;
2.在租賃合同到期前房主將房屋出賣給他人的,因買賣不破租賃原則,承租人仍有權繼續租賃該房屋,但原房主在租賃合同中的權利義務已由新房主繼承,此時,若原租賃合同中未明確約定可以轉租,也沒有取得新房主同意的,不得轉租;
3.根據國家相關政策,對租房資格有明確限制並對承租人進行了登記的房屋,不得轉租。
除此之外,一般情況下合法租賃的房屋都可以轉租。
二、怎樣才能做到合法轉租
(1)從轉租的前提來講,轉租必須徵得出租人書面同意。
(2)從轉租的客體上講,轉租的房屋是出租的房屋,它可以是承租房屋的全部,也可以是承租房屋的部分。
(3)從轉租的收益來講,轉租人從轉租中獲得收益是無疑的。但原出租人是否也必須在轉租中獲得收益這將視具體情形而定,原出租人可以從中獲取收益,但不是必須獲得收益。
(4)轉租成立後,轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務,並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。但出租人與轉租雙方另有約定的除外。
(5)從轉租合同來講,轉租合同是原承租人,現轉租人與承租人簽訂的房屋租賃合同。該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示,但這份轉租合同必須要經原出租人書面同意。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期,但出租人與轉租雙方協商約定的除外。
(6)轉租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。
承租人在沒有經過出租人同意的前提下,就將房屋轉租給他人的。根據我國《民法典》第七百一十六條的規定,出租人可能解除合同,也可能不解除合同。出租人不解除合同時,轉租關係仍然存續,不致受到影響;而當出租人解除合同時,轉租合同是否亦因此而同時終止呢?答案應當是肯定的。由於次承租人與出租人並無直接的租賃關係,次承租人自然無權要求出租人承擔違約責任。
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