房屋在出租、轉讓時經常出現的問題及對策

在房地產市場，經常有房屋的出租和轉讓的情形。那麼，房屋在出租、轉讓時經常出現哪些問題？在針對出現的問題後有哪些對策？房屋的轉讓和出租有可能涉及多方當事人，所以經常出現糾紛。

一、什麼叫房地產轉讓?

答：房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

二、有哪些情形的房地產不得轉讓?

答：下列房地產，不得轉讓：(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產，未經其他共有權人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的房屋。(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

三、房地產轉讓時，應採用什麼方式簽訂合同?哪些權利和義務隨之轉移?

答：房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

四、買賣私房有哪些法律程序?

答：城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，私有房屋買賣應按以下程序辦理：

(l)簽訂買賣合同。買賣合同應包括如下主要條款：房產坐落位置、產權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該合同應以書面形式成立;

(2)接受房地產交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產交易管理部門辦理申請手續後，管理部門要查驗有關的證件，審查產權;併到現場作必要調查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價;

(3)立契。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批准後，經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續、買賣雙方在合同上簽名蓋章;

(4)繳納税費。辦理完立契手續後，買賣雙方向房地產交易管理部門繳納手續費和契税;

(5)辦理產權轉移過户手續。房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過户手續後，買方應持房地產交易所發給的房產買賣合同，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，換取新的房產證。

五、買方與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，買方有權退房嗎?

合同無效，意味着當事人所期望借合同達到的結果不會得到法律的支持和保護，合同自始無效，即應恢復到簽訂合同之前的狀態(導致合同無效的過錯方應賠償他方的經濟損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任)。買方與開發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效後，買方有權退房。

六、什麼是定金?

定金是認購協議中一個很重要的內容，也是買賣雙方容易發生爭議的重點問題。出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規定的沒收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

認購協議中常常出現訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。

七、房屋交付時，與合同約定的房屋面積有差異如何處理?

對按套內建築面積或者建築面積計價的，合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式的，按約定處理。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

八、出讓土地，房地產轉讓後，土地使用年限應怎樣計算?

答：以出方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

九、什麼樣的房屋屬於夫妻共同財產?

答：按照我國婚姻法的規定，夫妻之間沒有特別約定的，婚前的個人房屋，屬於個人所有。婚後所買房屋，無論是以夫妻一方名義購買還是以夫妻二人名義購買，都屬於夫妻共同財產。

十、未成年人能否成為房主?

答：能。

十一、開發商延期交房怎麼辦?

答：如開發商延期交房，買主可依據房屋買賣合同追究開發商的違約責任，達到合同解除條件時，買主可以解除房屋買賣合同，並追究開發商的違約責任。

十二、擅自出售共有房屋，買賣關係是否有效?

所謂共同共有，是指兩個人或兩個人以上的所有人對於全部共有財產，享有平等所有權的共有關係。這裏的"平等所有權"，是指每個共同共有人對共同共有的財產所享有的佔有、使用、收益、處分權，沒有份額限制。

最高人民法院《關於貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第八十九條規定："共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。"

由此可見，擅自出售共有房屋，買賣關係並不必然無效，這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下即在買賣房屋時，並不知道相對人無權獨自出售房屋，同時相對人必須是有償購買房屋，即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下，法律才會保護第三人也即購房者的權益，承認買賣關係有效。

十三、應如何認識房屋買賣合同中的"附加條件"或"附件"?

答：買方在簽訂合同時，一定不要忽視合同的附加條件或附件。商品房買賣合同一般採用的是當地規定的通用合同，對於買方和賣方都比較公平，但開發商作為賣方，往往在合同的空白外加入一些條款，或另外增加附件，在其中加重買方責任，作一些不利於買方的約定。這些附加條件或附件與合同其他條款具有同等效力，因此，買方在簽訂合同時，一定要對這些附加條件或附件特別注意，看清是否有對自己不利的約定。

十四、房屋租賃時，租賃合同應包括哪些條款?

答：房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：(一)當事人姓名或者名稱及住所;(二)房屋的座落、面積、裝修及設施狀況; (三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修繕責任;(七)轉租的約定;(八)變更和解除合同的條件;(九)當事人約定的其它條款。

十五、房地產出租人在租賃期內轉讓出租房屋，有什麼規定?

答：出租人在租賃期內轉讓出租房屋的，受讓人應繼續承擔出租人的權利和義務。出租人應提前通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。

十六、哪些房屋是不能出租的?

有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法登記取得房地產權證書或無其他合法權屬證明的;(二)共有的房屋，未經其他共有人書面同意的;(三)改變房屋用途，依法須經有關部門批准而未經批准的;(四)被鑑定為危險房屋的;(五)產權有爭議或產權受到限制的;(六)屬違章建築的;(七)已抵押，未經抵押權人同意的;(八)其他法律、法規、規章禁止的。

十七、承租人可否轉租房屋?

答：不可以，除非房屋租賃合同對轉租事項有約定或取得出租人同意，否則，出租人有權解除房屋租賃合同，承租人應承擔違約責任。

十八、出租房屋出售後，租賃合同還有效嗎?

答：有效。"買賣不破租賃"是我國合同法規定的一項原則，出租房屋出售後，新房主應當繼續履行租賃合同，直到租賃合同履行完畢。

十九、承租人拖欠租金，出租人可以在多長時間請求法律保護?

答：租金的訴訟時效為一年，即自承租人應當支付租金之日起，如出租人在一年內不向承租人催收租金，則一年後，出租人的喪失勝訴權，法律不再對出租人的債權給予強制保護，出租人向法院起訴後，法院會駁回出租人的訴訟請求。出租人只能自己向承租人主張。

二十、租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋怎麼辦?

答：租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋，出租人可以選擇向人民法院起訴，要求承租人遷出房屋，並承擔違約責任。現實中，有的部分承租人，特別是從事經營性業務的，由於生意不好或由於其他原因，可能一走了之，走時房屋內還有部分遺留物品，很多情況下，出租人不知道承租人的去向，也無法到法院起訴。這時，出租人可以在合同到期後，自行將房屋收回，但要注意保留證據(比如拍照、錄像)，將屋內物品一一登記存放。

二十一、承租人擅自改變房屋用途怎麼辦?

答：如承租人未經出租人允許，擅自改變房屋用途，出租人可以要求承租人恢復原狀，並可以解除房屋租賃合同，追究承租人的違約責任。

二十二、承租人提前退租怎麼辦?

答：承租人提前退租，屬於違約，出租人可以依據房屋租賃合同追究承租人的違約責任。如果沒有約定，則可以要求承租人賠償因此帶來的損失。

二十三、出租人提前解除合同如何處理?

答：租賃合同未到期，出租人提前解除合同，承租人可以依據房屋租賃合同追究出租人的違約責任。如合同沒有約定，承租人可以要求出租人賠償因此給承租人帶來的損失，如搬遷費用、因另外租房額外支出的費用等。