出租人因為房屋拆遷解除合同可以嗎?
是可以的,但必須提前通知承租人,並做好相關事項的協商處理。《合同法》第九十四條有下列情形之一的,當事人可以解除合同:因不可抗力致使不能實現合同目的。出租方會認為,國家拆遷或者徵地,已經導致不能實現合同目的,因此,要求行使合同法定解除權。一般情況下,房屋租賃合同解除可以分以下情況:
1、訴訟之前,雙方當事人協商解除房屋租賃房屋租賃合同的,協商確定之日為房屋租賃合同解除之日;
2、一方當事人行使房屋租賃合同解除權,對方有異議提起訴訟,經法院審理後認為行使房屋租賃合同解除權並無不當的,解除房屋租賃合同通知送達之日為房屋租賃合同解除之日。
二、 承租方對於解除租賃合同的事實和理由,如何有理有據地應對呢?
第一,尋找不支付租金的事實證據和法律依據。
第二,是否為合法程序的拆遷,是否為不可抗力。
第三,尋找出租方認可轉租的證據和喪失合同解除權的法律依據。
加強對合同同住人保護的必要性,這是根據誠實信用原則以及租賃合同性質而產生的。保護承租人的同住人是租賃合同的一項附隨義務。對承租人的同住人的保護義務涉及附保護第三人作用合同制度。附保護第三人作用合同制度為德國判例法所首創,至《美國統一商法典》而發展完善,《美國統一商法典》中第2-318條所規定的利益第三人擔保責任堪稱附保護第三人作用合同的典範。該規定由於較好地貫徹了民法的誠實信用原則,同時又合理地保護了第三人的利益,備受各國重視。
附保護第三人作用合同,是指特定合同一經成立,不僅在合同當事人雙方間產生權利義務關係,同時,債務人對於與債權人具有特殊關係的第三人,也應負有照顧、保護、通知等義務,債務人違反此項義務時,就該對特定範圍的人所遭受的損害,也應依照合同法的原則,負賠償責任。附隨義務主要目的,在於加強保護與債權人具有特殊關係的第三人的利益。
在司法實踐中,對於房屋拆遷的認定,應當屬於不可抗力因素,因此從法律的角度上出租人是可以解除適用合同的,但對於相關情況,必須由雙方來達成一致意見,如果對相關情況不能協商處理的,則只能通過法律手段來進行處理,可以由法院進行判決。
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