籤預售合同的注意事項有哪些
相比現房和二手房的交易而言,預售商品房的購房人承擔了更大的交易風險和不確定性,而商品房預售合同又是確定買賣雙方權利義務的主要依據,因此,簽好合同,合理降低和防範交易風險對購房人尤為重要。那麼籤預售合同的注意事項有哪些呢?接下來就讓本站小編來為大家解答這個問題吧。
一、籤預售合同的注意事項有哪些
(一)確認開發商已經取得商品房預售許可證等證件。
要看開發商是否具備“五證”,即房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建築工程規劃許可證和商品房銷(預)售許可證。為保護購房人的基本權利,國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同,無效合同約定的當事人的權利義務得不到法律保護。
(二)審查開發商提供的格式合同,在簽訂正式預售合同前,雙方當事人往往會先簽訂一個認購協議,用來約定未來某個時候簽訂買賣合同。
(三)約定抵押權的處理方式。
絕大多數開發商的投資並不完全是自有資金,為籌集建設資金,開發商往往會設定土地抵押權或在建工程抵押權,把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權人在法律上有優先受償的權利。若抵押權處理不當,一旦開發商與債權人出現糾紛,購房人極有可能得不到房產。
(四)約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。
預售合同示範文本對房屋交付條件做了基本規定,保障了購房人最基本的權益。但示範文本已有的內容並不能完全滿足所有購房人的需求。開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。
(五)仔細瞭解開發商的按揭政策。
購房人如需按揭貸款,在簽訂預售合同前,需認真瞭解相關政策,避免在籌措房款中發生意外。有些商品房項目因不符合公積金貸款的條件,不能申請公積金貸款。在貸款不能通過的情況下應約定是全款購房還是退房處理,對此應有所預期和準備。
二、商品房預售合同應注意什麼
籤商品房預售合同還要注意約定違約責任。承擔責任的違約事項包括:簽約後購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房後要求換房,不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過户手續時不符合規定和約定等。消費者在約定時要注意違約責任的平等性。
另外,購房者須注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開發商國有土地使用證獲得審批時開始起算,但是房地產開發過程中由於種種原因可能導致項目延期,從而使商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。對購房人而言剩餘年限才有實際意義。另外不同用途的土地使用年限不同,住宅用地一般70年,工業用地、教科文衞體用地、綜合用地一般50年,商業旅遊及娛樂用地為40年,所以購房人應問清楚用地性質。這不僅決定土地使用年限,還關係到物業、水電、税費的高低。
此外,重要公共配套設施要寫入合同;要約定面積誤差的處理結算辦法;要注意房屋質量問題;明確規劃或設計變更的處理辦法;重視前期物業管理和臨時管理規約;要注意合同文本中補充協議的內容以及及時辦理相關登記手續。
實踐中,商品房預售合同糾紛層出不窮,這主要是由於有關立法尚不完善,開發商利用了法律漏洞的結果。對於普通購房者來説,風險可謂防不勝防。因此,建議您在購買預售商品房前,事先向專業的律師諮詢有關情況,若是不慎遇到糾紛,更要及時與律師取得聯繫,讓律師來幫助您。
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