中介糾紛常見的處理方法有哪些?
中介糾紛
一、 因支付意向金引起的糾紛
中介帶買方看房,一旦客户流露出購買意向,中介往往會趁熱打鐵,説服買方支付意向金並要求籤訂居間合同,而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”,如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時,中介卻説已交給賣方變成了“定金”,如果反悔會被沒收。
買方付“意向金”的時候,一定要看清楚居間合同對意向金是怎麼約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻,字又非常小,買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字,根本不清楚意向金是怎麼變成定金的。《居間合同》其實比正式的買賣合同都重要,其中玄機很多,但在二手房買賣中往往被忽視,特別是裏面約定的“意向金轉定金”的條款。
“意向金轉定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介,如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式),中介就將意向金轉交給賣方,此時意向金就轉為定金,如果買方反悔不買則不能要求返還,如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以,買方付錢的時候確實是意向金,但如果賣方同意賣,那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款,不能隨隨便便就付了意向金。
二、 因跳中介引起的糾紛
跳中介通常有兩種情況:
第一種情況:買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交,買方應當向中介支付違約金),看了房以後,買方通過其它中介公司成交。
買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收佣金,也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因,毫無疑問買方應向前一家中介公司承擔違約責任,因為《看房確認書》也具有約束力,買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔違約責任。但如果是後一種原因,買方實際上是按新的交易條件達成的合同,其目的並不是為了少付佣金,所以不應當承擔違約責任。
第二種情況:買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內容)後,為了規避中介費,買賣雙方先協議終止合同,再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同,還包括居間合同的內容,即使買賣雙方終止了合同,也只能終止買賣合同,不能終止居間合同,這種情況下買賣雙方仍然應當向中介承擔違約責任。
三、 因合同無效、終止引起的糾紛
合同無效的情況較為常見。比如:房子的產權登記為張三和李四,籤合同時只來了張三,張三可能會出具一份委託書説明他已得到李四的授權,或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂後,李四卻提出説他從來沒有同意過。這時買方可能已經支付了定金或者首付款,糾紛由此產生。
根據法律規定共有財產出售要得到所有共有人的同意,否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產生任何法律後果,這種看法是錯誤的。合同法規定合同無效後,有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。因此如果確實沒有證據證明李四同意賣房,那合同無效,張三應當賠償買方的經濟損失。但如果張三無力賠償,買方能不能追究中介公司的責任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯,比如中介未對李四的授權進行審核,那麼中介應當賠償。如果中介沒有過錯,那麼中介就不必賠償。在合同終止的情況中,造成合同終止的原因有很多,比如買賣雙方協商一致決定終止合同,再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權而將合同解除。買賣雙方協商一致終止合同的,仍然應當向中介方支付適當的報酬,如因一方違約造成買賣合同解除,違約方應當賠償中介方的損失即佣金的損失。
-
買房交完定金對方不賣了應該如何辦
律師解答:請求其賠付兩倍定金。律師解析:民法典規定,進行房屋買賣時,賣方收取購房定金後違約的,適用定金罰則,賣方要雙倍返還定金。定金的數額一般由雙方自行約定,但是不得超過標的的百分之二十,超過部分無效。如果接受定金一方違約則需要雙倍返還,如果支付定金一方違約...
-
房屋買賣包括什麼程序
律師解析:房屋買賣包括以下程序:簽訂房屋買賣合同;攜帶身份證、户口簿、婚姻證明、房屋購銷合同、房屋核檔證明等材料到房管局提交申請;備案網籤辦理核税繳税手續;出具税務收據,遞交收據、填寫申請書並領取受理通知單;到交易中心領取房產證、確認信息,領取過户回執。法...
-
因房價上漲開發商不想交房怎樣處理
律師解析:因房價上漲而不想交房的,開發商的行為是屬於合同違約,如果不交房要承擔相應的責任。業主完全可以選擇等待,並要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任。房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房...
-
房屋定金合同如何解約
律師解析:房屋定金合同解約可以約定解除、法定解除和協議解除。約定解除要求在簽訂房屋定金合同時就約定了解除條件,解除條件成就時,合同解除,否則不能解除合同;法定解除是指出現法定解除事由時,向法院請求解除合同;協議解除是指雙方協商一致,解除合同。法律依據:《中華...