土地使用權買賣不破租賃是什麼意思

一、土地使用權買賣不破租賃是什麼意思?

即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。

《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力

最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

二、土地使用權年限

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

1、居住用地70年;

2、工業用地50年;

3、教育、科技、文化、衞生、體育用地年限為50年;

4、商業、旅遊、娛樂用地40年;

5、倉儲用地50年;

6、綜合或者其他用地50年。

三、關於土地使用權轉讓的相關規定

《城市房地產管理法》

1、第三十二條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

2、第四十三條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

3、第四十四條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

4、第六十一條第3款：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

土地使用權作為不動產當然也適用於買賣不破租賃制度，在土地使用權發生變更之後，有可能土地使用權人對於土地使用權的承租有自己的想法，無論對現在的土地使用權租賃合同有多大的意見，但是，沒有到期之前新土地使用權人沒有更改的權利。