無償使用是否適用買賣不破租賃

一、無償使用是否適用買賣不破租賃

適用買賣不破租賃制度，需要滿足相應的條件，否則的話就是不適用的。而其中就要求雙方之間存在合法有效的租賃合同，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人，租賃物已經交付於承租人，最後所有權發生變動是在租賃期間內。

由此可見，在無償適用房屋的情況下，是否適用買賣不破租賃需要區分不同的情況：

1、雙方之間不存在租賃關係的無償適用

在這種關係下，首先雙方之間就不滿足“存在合法有效的租賃合同”的條件要求，自然在無償使用的情況下，不適用買賣不破租賃制度。但如果雙方表面沒有簽訂租房合同，但實際上成立事實租賃關係，這種情況下，雖然不管是有償還是無償使用，其實都是適用買賣不破租賃制度。

2、雙方存在合法有效租賃關係，但實際卻是一方無償使用另一方的房屋

雙方存在合法有效的租賃關係，但實際出租人並沒有收取承租人的租金。這在符合其他條件的情況下，其實也是適用買賣不破租賃制度的。也就是説適用買賣不破租賃，並不是看成立租賃關係的雙方之間，是否屬於有償租賃。

二、不適用“買賣不破租賃”原則的幾種情形

我國《合同法》確立了“買賣不破租賃”原則，目的是保護承租人的租賃權。但是當租賃權和抵押權並存時，兩者的對抗關係原則上依照兩項權利設定的先後順序確定，成立在前的權利可以對抗成立在後的權利。具體來説，“買賣不破租賃”的例外情況大致存在以下三種：

1、先抵押後租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也明確規定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬於破產財產的房屋，不適用該原則。

企業破產程序是由《企業破產法》這一特別法調整的，租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行，應當按照企業破產法的規定處理。而破產程序的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。

綜合上文的介紹，相信大家也已經瞭解在無償使用房屋的情況下，是否適用買賣不破租賃，這個要區分不同的情況加以分析、討論。在符合買賣不破租賃其他條件要求的前提下，只要雙方當事人之間建立了租賃關係，而不考慮這個租賃關係是否通過書面形式確認，同時也不考慮是有償租賃還是無償租賃，其實這個時候都是會適用買賣不破租賃原則的。但如果，雙方當事人之間本身就不構成租賃關係，這種情況下不滿足條件要求，自然不適用。