買賣不破租賃轉租是否適用?
一、買賣不破租賃轉租是否適用?
轉租合同系雙方當事人真實意願表示,未違反法律規定,合法有效。所謂的“買賣不破租賃”原則是指在租賃關係存續期間,即使租賃物發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。
承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。但從該條款看,並沒有明確規定未經出租人同意轉租的合同屬於無效合同,並且轉租行為僅僅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益,合同的繼續履行並不會損害國家利益和社會公共利益,因此該條款不屬於效力性強制性規定,未違反法律、行政法規的強制性規定,不屬於合同無效的情形,依法應予保護。
當前,房屋轉租甚至連環轉租現象在現實生活中大量存在,對於轉租行為而言,只要承租人與次承租人簽訂的轉讓合同不存在損害出租人的合法權益,不涉及損害國家利益、社會公共利益、集體利益或者第三人合法利益,不違反法律規定的情形,則法律應充分保護市場交易,保護善意第三人的合法權益。
二、買賣不破租賃不適用哪些情況?
並不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況,是不該原則限制的:
1、房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外,如果租賃物所有人被宣佈破產,法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時,通常也被認為不適用買賣不破租賃。
綜上所述,在房屋租賃市場上,房屋轉租的情況時有發生,如果轉租行為經過原來房東同意,是合法的行為,當房屋發生買賣的時候,同樣用於買賣不破租賃,新的房東和轉租後的租客簽訂房屋租賃合同,之前的租賃關係解除。
-
房屋買賣的法定解除條件是什麼
律師解析:房屋買賣的法定解除條件,適用《民法典》的相關規定,條件如下:1、在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;2、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;3、當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理...
-
房屋買賣沒包含成功中介費退嗎
律師解答:需要根據具體情況而定。律師解析:中介費能不能退,要分三種情況:第一種,中介促成雙方簽訂買賣合同,但因非中介原因最終交易失敗,中介有權不退或退少量中介費;第二種;中介未促成交易,無權收取中介費,但可收取適當勞務費;第三種:中介促成買賣雙方簽訂買賣合同,但因...
-
房屋買賣合同違約可否判決繼續履行
律師解析:1、在簽訂房屋買賣合同後,賣方主動毀約時,買方既可以要求解除雙方訂立的買賣合同,要求賣方支付合同中約定的違約金,也可以要求賣方繼續履行該合同。2、一方面,根據相關法律規定,當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時,解除權人可以解除合同...
-
預售合同是否有效
律師解析:根據相關法律,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。但在起訴前開發商取得商品房預售許可證明的,此預售合同可以認定有效。此突破保證了交易的穩定性,不輕易認定合同無效。法律依據:《民法典》第一百四十三條具備下列...