農村土地上的房屋能否轉讓
一、農村土地上的房屋能否轉讓
《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有,只有該組織成員才享有宅基地使用權;農村村民一户只能擁有一處宅基地;農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的不予批准。
從上述規定來看,法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅,但對買賣主體卻有限制。農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民,而購買方則存在兩種情況:一是集體經濟組織內部成員,二是集體經濟組織以外的成員。
1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況:一是本身已有宅基地,且符合國家規定的宅基地標準;二是已有宅基地,但尚未達到國家規定的標準;三是已在集體經濟組織落户,但尚沒有分到宅基地。根據一户村民只能擁有一處宅基地的規定,對已有宅基地且符合國家規定標準的村民,再申請宅基地是不可能得到批准的。對上列第二種情況,村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的,也不應得到批准。至於第三種情況,則可依法申請建房用地。
2、如果是集體經濟組織以外的成員,會出現兩種情況:
(1)城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定:農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
(2)本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定,只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此,本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
二、農村自建房轉讓需要按照什麼流程辦理?
可以按照以下農村自建房轉讓流程辦理轉讓手續。
1.向村集體組織(或者村委會)提出宅基地自建房轉讓申請,並且讓受讓方開具自建房受讓人為村集體成員資格認定證明。
2.然後,與自建房受讓人簽訂轉讓合同,合同模板可以找村委會領取。
3.最後,去當地縣政府土地管理部門辦理宅基地及自建房過户手續即可。
在“地隨房走”的原則下,將自建房轉讓出去也意味着宅基地使用權也會一併轉移,而宅基地並非村民私人財產,而是無償從村集體取得,歸村集體所有,因此當前除了少部分宅基地改革試點區外,只能將自建房的轉讓對象限定在“本村村集體內部成員”當中。此外,轉讓對象必須符合當地的宅基地申請條件。
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